Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риэлтор: необходимый посредник или можно обойтись без него

Риэлтор: необходимый посредник или можно обойтись без него?

Как часто среднестатистический россиянин покупает квартиру? В лучшем случае раз или два за всю жизнь. Те, кому повезло – несколько раз. Поэтому часто такая сделка для обычного человека сравнима чуть ли не с запуском космического корабля: много рисков, ворох бумаг и ничего не понятно, особенно в первый раз. Так и хочется перекинуть на кого-нибудь это трудное дело, а на руки получить уже готовые документы и квартиру. Возникает дилемма: самому купить квартиру или довериться профессионалам и ни о чем не волноваться.

По какому пути пойти каждый выбирает сам. Важно принять осмысленное решение, просчитав все риски и имея представление о возможных трудностях.

Найти хорошего риэлтора – почему это трудно?

Несмотря на востребованность услуг риэлторов, претензий к представителям этой профессии у россиян немало. Люди жалуются на ненадежность агентов, их непрофессионализм, игнорирование интересов клиента ради собственной выгоды. Такое действительно случается, и на это есть причины.

Дело в том, что работа риэлторов в России и, например, в Западной Европе – это две существенные разницы. В развитых странах агенты несут перед клиентами гораздо большую ответственность (в том числе финансовую) за свои промахи.

В отличие от РФ, во Франции, Финляндии и многих других государствах рынок недвижимости жестко регулируется. Кроме того, там существует институт обязательного лицензирования агентов, и для получения риэлторской лицензии приходится сдавать сложный экзамен.

Некомпетентность многих российских риэлторов объясняется просто: у них нет возможности получить профильное образование. Сейчас их деятельность не сертифицируется, не лицензируется, на агентов по недвижимости нигде не учат. Исключением являются разве что краткосрочные онлайн-курсы, но вряд ли это можно назвать серьезным образованием

В результате на рынке недвижимости России складывается неприглядная картина. Продавцы и покупатели жилья не хотят вникать в тонкости оформления документов и доверяют это агентам. Но в риэлторы, соблазнившись высокими заработками, идут все, кому не лень: не слишком грамотная, но активная молодежь, домохозяйки, а иногда и нечистые на руку личности.

Улучшить ситуацию помогло бы совершенствование законодательства, но пока изменений в этой сфере не предвидится. Поэтому единственным способом избежать потерь является ответственный подход к выбору риэлтора.

Читайте так же:
Обязательные документы при продаже квартиры

Зачем риэлтор нужен покупателю

Как мы писали выше, переплат по стоимости при покупке через риэлтора нет – цена на квартиры одинаковая. Но, допустим, клиент все же решил обойтись без посредников и пришел за квартирой к застройщику А. Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день. Предложил по доступной цене, и покупатель, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой. Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше. И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок. Если бы клиент знал – он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел… К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б. В данном случае – риэлтор. Задача риэлтора – подобрать для клиента оптимальный вариант покупки. Только риэлтор может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента: по локации, ценовой политике, срокам сдачи, техническим характеристикам, нужной инфраструктуре, транспортной доступности и т. д.

Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки. Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима, например помочь продать предыдущую квартиру, подобрать банк для ипотечного кредитования или получить деньги через реализацию социальных программ – материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов. А также правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями. Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта. И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Читайте так же:
Проверка квартиры на залог

Из всего вышесказанного видно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке зачастую необходима. А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости – зачем от них отказываться?

Иногда клиент говорит: а зачем мне помощь риэлтора, даже и бесплатная, если я сам уже выбрал квартиру у застройщика? Я точно знаю, что хочу купить в этом комплексе вот такую квартиру, цена и все условия меня устраивают, в надежности застройщика я не сомневаюсь, дом сдадут в срок. Мне нужно просто прийти в офис застройщика и подписать договор. Зачем мне в таком случае риэлтор?

На это всегда отвечаем: хотя бы для того, чтобы свежим опытным взглядом проверить правильность заполнения договора. Часто покупатель в пылу чувств от предстоящей покупки не обращает внимания на то, что некоторые данные могут быть указаны неправильно. Представитель застройщика заполняет в день до нескольких десятков договоров, которые имеют, например, схожие параметры объекта и различаются на одну лишь букву или цифру.

Самые распространенные ошибки – это номер квартиры, общий метраж или метраж отдельных помещений, цена объекта. Также следует обратить внимание и на другие технические характеристики: приложен ли правильный план квартиры с обозначением привязки направляющих осей, указано ли, что квартира сдается с отделкой, из каких материалов она будет произведена, имеются ли балкон или лоджия и другие немаловажные факты.

Ведь в конечном счете покупатель получит только ту квартиру, с такими параметрами и на таких условиях, как это указано в договоре с застройщиком. Если какие-то важные условия пропущены или изменены, то, соответственно, будет трудно добиться от застройщика их исполнения.

И в этом случае пригодится либо юрист, специализирующийся на недвижимости, либо риэлтор, сопровождающий покупку квартиры. Услуги юриста, как правило, требуют дополнительной оплаты. У риэлтора есть соответствующая практика работы с теми или иными застройщиками, в том числе с договорами. Обычно шаблон договора застройщик предоставляет заранее, и у специалиста агентства недвижимости, который осуществляет юридическую поддержку, есть время для предварительного ознакомления с этим документом и внесения необходимых правок или изменения отдельных условий договора в пользу своего клиента.

Читайте так же:
Земля оформлена а дом нет что делать

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

  • Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне. Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать

  • Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать

Сколько времени занимает стандартная сделка

После заключения соглашения с агентством недвижимости или частным риэлтором период покупки или продажи квартиры будет зависеть исключительно от заявленной на нее стоимости. Точнее, на сколько выставленная цена будет соответствовать средней рыночной в этом районе города.

При заявлении адекватной цены продать (купить) жилплощадь можно в течение недели. После предварительного договора с покупателем (продавцом) потребуется время на оформление необходимых документов для последующего подписания договора купли-продажи у нотариуса. Обычно это копии паспортов обеих сторон, проверка права собственности, выписка из жилищно-коммунального хозяйства про имеющих право проживать на данной жилплощади, подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее.

Читайте так же:
Как меньше платить за коммунальные услуги если уезжаеш из квартиры на год

С опытным риэлтором продажу (покупку) недвижимости можно осуществить всего за полтора — два месяца.

pokupka_cherez_rieltora_4.jpg

Вы самостоятельно выбираете риэлтора или агентство недвижимости, поэтому не спешите и тщательно проведите отбор по имеющимся отзывам, деловой репутации и опыту работы. Только помните, что симпатия и доверие тоже очень важны, ведь вы довольно часто будете встречаться с данным специалистом, обговаривая все нюансы предложенных вариантов. Поэтому важно, чтобы общение было не только плодотворным, но и приятным!

Частный риэлтор

В частные риэлторы обычно идут по двум причинам:

  1. Агент обзавелся своей клиентской базой, работая в крупном агентстве недвижимости, а теперь хочет зарабатывать больше, при этом имея много свободного времени. Такой агент уже набрался достаточно опыта для самостоятельной работы, а большую часть его клиентов составляют знакомые и знакомые знакомых. Иногда риэлторы уходят в частники из-за усталости от контроля и необходимости отчитываться перед руководством, и так же нежелания работать по установленным в агентстве правилам.
  2. Агент серьезно провинился, работая в одном из агентств, и больше в агентства на работу его не берут.

Если вы планируете работать с частным специалистом из первой группы, то вы можете рассчитывать на хороший результат по доступной цене. У такого риэлтора достаточно опыта, чтобы самостоятельно проводить сделки, он осведомлен об опасностях и подводных камнях рынка недвижимости. Не имея необходимости делить свой заработок с кем-либо еще, он способен предлагать действительно низкую стоимость риэлторских услуг, цена которых часто ниже в 1,5-2 раза чем в крупных агентствах. Не стоит забывать, что основную часть клиентов такого специалиста составляют его знакомые, которые изначально ожидают очень привлекательных условий. Но необходимо понимать, что экономия не бывает просто так. Если агент предлагает очень низкую стоимость, он должен на чем-то экономить. Вы должны быть готовыми к самостоятельным разъездам, либо еще некоторой работе, которую вы будете выполнять самостоятельно под удаленным контролем риэлтора.

Читайте так же:
На сколько добавят по уходу за ребенком инвалидом

Услуги частного агента по недвижимости

Про риск работы с агентами из второй группы, наверное, объяснять необходимости нет. Уйдя «принудительно», они могли не только не успеть получить необходимый опыт, но могут и продолжить свои «эксперименты на людях». Поэтому, выбирая себе частного специалиста, советуем навести о нем справки и собрать отзывы об агенте по недвижимости.

При работе с частными риэлторами существует пара минусов. Первый, если вы продаете недвижимость. Продажа — дело это не быстрое, поэтому в случае появления покупателя, необходимо принять у него аванс на тот период, пока будет проходить подготовка к сделке. В СПб, политика крупных агентств такова, что давать аванс в руки частному лицу, агентам категорически запрещено. Поэтому ни ваш агент, ни вы не сможете получить от них денег, гарантирующих будущую покупку. А это чревато тем, что вы будете рассчитывать на продажу, а они в какой-то момент передумают или найдут более выгодное предложение. Если же покупатель действует самостоятельно, то вероятность что он согласиться вручить вам аванс тоже не высока. Многие наслышаны о мошенничестве на рынке недвижимости СПб.

Второй минус, если вы покупаете квартиру с не совсем понятной историей. Предложение может быть довольно выгодным, но в этом случае требуется глубокая юридическая проверка. У частного агента по недвижимости может не быть ресурсов для проведения такой проверки, поэтому скорее всего он просто посоветует вам не покупать такую квартиру, даже если на самом деле с ней все в порядке.

Так как же быть? Что в итоге выбрать — крупное агентство недвижимости или частного риэлтора? Неужели нельзя найти золотую середину, чтобы получить качественные услуги по доступной цене, не переживая за безопасность сделки? Есть третий вариант:

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

  1. Экономия времени.
  2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
  3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
  4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

  1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
  2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector