Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.

Переуступка квартиры

Законодательные нормы в данном случае не могут регулировать процесс в полной мере, поскольку переход права собственности произойдет только после сдачи новостройки в эксплуатацию. До этого момента все юридические изменения переуступки квартиры фиксируются в договоре долевого участия через цессии.

Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).

Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).

Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю. В ДДУ не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой

Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

Читайте так же:
Возмещение ущерба после пожара в социальном жилье

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя

  • выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
  • возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
  • цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
  • большое количество вариантов жилья;
  • безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.
  • получение не права собственности, а права требования;
  • вероятность задержки сдачи объекта;
  • без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук.

Для продавца

  • возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
  • заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.
  • операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
  • переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Как снизить риски?

Как снизить рискиЧтобы минимизировать риски покупки проблемного жилья покупателю перед заключением сделки необходимо принять следующие меры:

  • выяснить, по какой причине продавец принял решение переуступить свое право;
  • тщательно изучить документы-основания, подтверждающие право продавца (переуступка права будет зарегистрирована только в случае, когда права переходят по договору ДДУ, переход прав по другим видам договора несет существенные риски для покупателя);
  • ознакомиться с проектной документацией, удостовериться в соблюдении сроков строительства – это поможет избежать приобретения долгостроя или объекта, построенного из материалов низкого качества;
  • проверить деятельность застройщика – стабильное финансовое состояние и положительная репутация снижают риски того, что объект не будет достроен.

Как выполняется переуступка

Совершается сделка до того момента, как застройщик принимает решение сдать жилье в эксплуатацию. Процесс делится на последовательные этапы:

  1. Сбор документов. Для регистрации договора цессии потребуются: письменное согласие супруга (супруги) продавца на сделку, ДДУ, разрешение от застройщика, справка, подтверждающая погашение долга перед строительной организацией со стороны продавца, разрешение от банка (если жилье покупалось в ипотеку). Если покупатель состоит в официальных отношениях, его супруг (супруга) тоже должен составить письменное согласие на заключение договора цессии. Это требование является обязательным, без него невозможно зарегистрировать объект в Росреестре.
  2. Заключение соглашения. Договор цессии составляется исключительно в письменном виде. В него включаются следующие данные: дата и место заключения, адреса и паспортные данные участников, сведения из ДДУ, адрес квартиры, технические параметры объекта, оценка права требования, способ расчетов и реквизиты счетов, список документов, подготовленных участниками, права и обязанности сторон, их подписи с расшифровкой. Только при наличии письменного разрешения от застройщика можно будет требовать с него компенсацию за задержку сдачи дома или иные нарушения.
  3. Регистрация контракта. Для этого нужно посетить отделение Росреестра или МФЦ. Работнику выбранного учреждения передаются документы: ДДУ, договор цессии, квитанция об уплате госпошлины, паспорта участников, согласия супругов на совершение сделки, письменное согласие от застройщика, справка об отсутствии долга перед строительной фирмой, разрешение от банка. За регистрацию договора покупателем уплачивается пошлина в размере 350 рублей. Сотрудник МФЦ или Росреестра, принявший документацию, выдает расписку с указанием срока внесения изменений в реестр. Стандартно процесс регистрации занимает около 10 дней. В назначенный день покупатель получает документы и выписку из ЕГРН на квартиру, в которой указываются внесенные корректировки.
Читайте так же:
Кадастровая стоимость квартиры в новостройках

Эта процедура считается довольно простой, но если человек плохо разбирается в юридических тонкостях, будет целесообразнее привлечь юриста.

Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Читайте так же:
Какие статьи расходов входят в содержание жилья согласно жилищного кодекса

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector