Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие расходы по сделке купли-продажи несет продавец и покупатель

Очевидно, что основной расход покупателя – это стоимость объекта недвижимости. Она согласовывается исключительно сторонами сделки. Обычно закрепляется задатком в качестве подтверждения своих намерений совершить сделку. Стоит отметить, что он включается в цену объекта недвижимости. О том, что это за процедура, мы рассказываем в отдельной статье.

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Следующая статья – расходы по оформлению в стенах БТИ или у нотариуса.

К ним относятся:

  • Госпошлина;
  • Составление проекта договора;
  • Удостоверение договора;
  • Регистрация договора / регистрация перехода права собственности.

Госпошлина — фиксированная величина, которая составляет 5 базовых величин. Она устанавливается Советом Министров Республики Беларусь. Посмотреть актуальное значение можно здесь.

Для отдельных категорий граждан, например, пенсионеров, установлены скидки на услуги БТИ и нотариусов. Их размер лучше уточнить перед совершением сделки.

Стоимость остальных услуг уточняйте у государственного регистратора или нотариуса перед подачей документов на составление проекта договора. Либо у ответственного риэлтора по сделке, если вы сотрудничаете с агентством недвижимости.

Перечисленные выше расходы, стандартны для всех типов сделок со стороны покупателя, за исключением договора мены. Далее мы перечислим затраты покупателя при сотрудничестве с агентствами недвижимости.

Для покупателей принципиально важна юридическая безопасность сделки. Агентства недвижимости предлагают услуги по проверке юридической истории покупаемого объекта недвижимости. О том, что делает нашего агентство при проверке каждого объекта, мы рассказываем в отдельной статье. Стоимость услуги определяется заключенным вами с агентством договором.

Как проверить квартиру перед покупкой

Заказывая эту услугу в агентстве, вы оплачиваете ее по факту в день совершения сделки.

Один из тонких моментов сделки – факт расчет между сторонами. Нотариус и регистратор удостоверяют договор, а не факт передачи денег от покупателя к продавцу. При работе с агентством может быть обеспечена легальная передача денег через кассу банка. В таком случае появляются расходы по курсовой разнице. Уточните в своем агентстве, предоставляют ли они услугу безопасных расчетов.

Виды риелторских услуг

На размер комиссии, получаемой риелтором, влияет перечень услуг, которые клиент хочет получить. Существуют четыре основных вида услуг, предоставляемых риелторами.

Юридическое сопровождение сделки. Сюда входит проверка самостоятельно выбранного клиентом объекта, составление договора, проведение сделки, перерегистрация объекта сделки, оформление акта приема-передачи, организация взаиморасчетов.
Полное сопровождение сделки покупки. В этот пакет входит поиск подходящего объекта, совместные осмотры подобранных вариантов, а также юридическое сопровождение сделки.

Продажа жилья. В услугу входит размещение объявлений во все распространенные специализированные СМИ и Интернет сайты, показ жилья потенциальным покупателям, составление договора, проведение сделки, перерегистрация объекта сделки, оформление акта приема-передачи, организация взаиморасчетов.

Одновременная сделка продажи и покупки жилья. В первую очередь проводится подготовка к продаже объекта и одновременно подыскивается вариант для приобретения. Далее принимается аванс за продажу, а потом уже вносится аванс за покупку подобранного жилья.

Электронная (онлайн) оценка квартиры

Благодаря интернету продавцы недвижимости могут не тратиться на услуги профессиональных оценщиков. Сегодня на сайтах независимых агентств, досок объявлений и прочих ресурсах есть сервисы для автоматизированной оценки квартир. Такой способ весьма удобный: можно за несколько минут ввести параметры своей квартиры и сразу получить готовую продажную цену.

Читайте так же:
Ранее учтенный земельный участок сдача в аренду

Например, на сайте Domofond (https://www.domofond.ru/ozenka) учитываются следующие факторы для формирования оценки:

  • адрес недвижимости;
  • количество комнат;
  • площадь недвижимости;
  • материал дома;
  • этаж;
  • этажность.

На сайте аналитического портала рынка недвижимости IRN.RU (http://www.irn.ru/price/) при оценке дополнительно учитывается площадь кухни и состояние квартиры (косметический/евроремонт и пр.).

Но нужно понимать, что полученное значение будет усредненным и такая электронная или онлайн-оценка дает весьма приблизительный результат. Обычно интернет-оценка серьезно завышена. При ее формировании не учитываются уникальные свойства жилья, которые индивидуализируют квартиру и повышают/понижают ее цену. При определении стоимости квартиры онлайн не могут быть учтены такие факторы как ремонт, чистота документов, количество прописанных лиц и пр.

Для элитного, нетипового жилья такие сервисы дают весьма высокую погрешность, как и для небольших однокомнатных квартир и студий. В самом лучшем случае для типовых проектов погрешность расчетов составит 3-5%.

Как оплачиваются услуги риэлтора

Все расчеты с риэлторами должны происходить на основании заключенных с ними договоров. Поскольку это частные коммерческие фирмы, то цену за свои услуги они выставляют самостоятельно. Обычно цена устанавливается в процентах от стоимости продаваемого жилья.

Когда следует уплачивать комиссию риэлтору? Этот вопрос также решается при заключении договоров с риэлтерскими конторами. Вариантов может быть несколько. Во-первых, расплатиться с агентом можно сразу при подписании договора. Во-вторых, это можно сделать, когда сделка состоялась не только на бумаге, но и квартира фактически освобождении и готова принять новых хозяев. В-третьих, передачу денег можно осуществить после того, как соблюдены все юридические формальности. Это касается и заключения сделки, и регистрации в Росреестре.

Оплату стоит производить только после подписания акта о выполненных работах.

Сколько платить риэлтору

Кто платит сделка купля продажа

Еще один важный вопрос, интересующий стороны сделки, это стоимость риэлтерских услуг.

Этот важный момент желательно выяснить заранее, чтобы избежать в дальнейшем проблем с расчетами. Поскольку все риэлторы работают ради собственной прибыли, то и цены на услуги устанавливают самостоятельно. Поэтому у разных контор тариф может различаться. Однако, в пределах одного города, сильного разброса цен обычно не бывает. В среднем стоимость за свою работу они выставляют в пределах 3-6% от цены самого договора на квартиру. Учитывая стоимость жилья, процент получается большой. В некоторых фирмах устанавливаются и конкретные цены. Обычно они начинаются от 30-50 тыс. руб. за одну сделку.

При покупке квартиры

Вопрос о том, сколько платить риэлтору покупателю, зависит от нескольких моментов. Во-первых, важно выяснить, кто является заказчиком этой услуги, т.е. с кем заключал договор риэлтор. Во-вторых, нужно знать, как участники сделки решили распределить расходы по ней. Поэтому фактически покупатель может оплатить процент от всей сделки или его часть.

При продаже

При продаже квартиры правила оплаты риэлтерских услуг, в общем, те же самые. Их стоимость определяется договором с клиентом, исходя из цены квартиры и объема предоставляемых услуг. Однако получить помощь риэлтора за небольшие деньги невозможно. Заниженные тарифы должны насторожить потенциальных клиентов риэлтерских контор.

Читайте так же:
Как написать письмо по жилищному вопросу

Почему НДФЛ и риелтор – это проблема?

Процедура покупки или продажи жилой недвижимости нередко сопряжена с уплатой или возвратом налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Так, при продаже недвижимости с полученной суммы нужно заплатить НДФЛ (за минусом стоимости покупки или 1 миллиона рублей), если объект находился в собственности продавца менее 5 лет. А при покупке жилья уже покупатель имеет право вернуть НДФЛ, уплаченный за сумму, эквивалентную стоимости покупки (но не более 2 миллионов рублей).

По сути, с точки зрения налогового законодательства эти процессы синхронизированы – государство получает налог с продавца и отдает примерно похожую сумму покупателю. Из этого правила есть несколько исключений:

  • продавец может владеть квартирой дольше 5 лет (или дольше 3 лет, если попадает в одну из особых категорий) – тогда он не платит никакого налога;
  • покупатель может быть ИП, неработающим пенсионером или просто работать неофициально – тогда у него не появляется права на налоговый вычет, так как ему просто нечего возвращать.

Если в сделке одна или обе стороны подпадают под эти критерии, то проблемы нет – и стоимость квартиры в договоре можно указывать вообще любую, это не повлияет ни на что. Но если продавец должен будет заплатить НДФЛ, а покупатель рассчитывает получить вычет, то может возникнуть проблема.

Все дело в том, что в большинстве сделок купли-продажи жилья задействован посредник – риелтор, который берет за свои услуги достаточно крупную сумму (50-100 тысяч рублей или даже больше). И чаще всего стоимость услуг риелтора оплачивает продавец – включая ее в продажную стоимость квартиры.

  • в объявлении указана цена квартиры в 2 000 000 рублей;
  • риелтор договорился с продавцом, что тот отдаст ему 100 000 рублей, если риелтор найдет покупателя на 2 миллиона рублей;
  • после сделки риелтор забирает себе 100 000 рублей, продавцу остается 1 900 000 рублей.

Но так как в договоре купли-продажи значится сумма в 2 миллиона рублей, продавец будет платить налог именно с нее (пусть и с уменьшением на 1 миллион рублей или на стоимость приобретения жилья). Выходит, что продавец заплатит «лишних» 13 000 рублей – это НДФЛ на ту часть дохода от продажи, которую забрал себе риелтор.

Возможно, продавец не захочет включать эти 100 тысяч рублей в договор – чтобы потом не платить с них налог. В этом случае схема будет следующей:

  • в объявлении указана цена в 2 000 000 рублей;
  • продавец договаривается с покупателем вписать в договор 1 900 000 рублей – а остальные 100 000 рублей передать напрямую риелтору за его услуги.

Однако тут уже будет недоволен покупатель – ведь он отдаст 2 миллиона рублей, а в договоре будет указано на 100 тысяч меньше. Соответственно, и право на налоговый вычет у него возникнет лишь с 1,9 миллионов рублей – он попросту недополучит те же 13 000 рублей.

Читайте так же:
Как продать квартиру полученную по наследству покупателю с материнским капиталом

То есть, в этой ситуации нет такого варианта, который бы устроил обе стороны сделки – разве что полностью исключить из нее риелтора (что будет не очень справедливо, если это именно он свел продавца с покупателем).

Юридическое сопровождение и услуги риэлтора

Юрист и риэлтор – профессиональные участники рынка купли продажи квартир. Они помогают клиентам избежать всевозможных рисков при заключении и исполнении договора. Сопровождение сделки включает разные услуги – от простого анализа документов до полного ведения сделки.

Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).

Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:

  • в твердой величине – например, 50 000 рублей;
  • в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.

Стоимость услуг риэлтора. Сколько стоит его работа?

Стоимость услуг риэлтора. Сколько стоит его работа?

Вполне возможно, что прочитав этот пост, вы не найдете исчерпывающих ответов на поставленные вопросы, но я постараюсь донести и максимально ознакомить вас с этой темой. Итак, кому вообще интересно было бы узнать о стоимости услуг риэлтора и во сколько оценивается его труд? Скорее всего, это будет интересно будущим и начинающим работникам в сфере недвижимости, а также тем клиентам, которые зачастую не понимают, почему комиссия риэлтора «такая большая!». Ну а также, налоговой, которой будет интересно узнать о «сверхприбылях» этих «бездельников», шутка:) Учтите, что любой труд должен оценивать соответственно и желательно, обращайтесь за услугами только к профессионалам.

Ищите специалиста для купли-продажи недвижимости? Ознакомьтесь с услугами риэлтора в Киеве ►

Сколько стоят услуги риэлтора

Так сколько же стоят услуги риелтора? Я не буду раскрывать каких-либо тайн, а также умалчивать о конкретных цифрах. Потому что большинство агентств и частных посредников работают и оценивают свою работу индивидуально. Кто-то получает фиксированную зарплату (ставка, оклад), кому-то дополнительно оплачиваются проценты (их часть), кто-то зарабатывает еще на второстепенных услугах. Но все это зависит от выполняемых задач и места работы, таких как: работа в отделе продаж конкретной новостройки, работа у застройщика (больше консультации, чем работа продажника) и еще множество других вариантов.

Также оплата риелтору зависит от его занятости, то есть работает ли он как частный риэлтор или как нанятый сотрудник фирм (агентства, …). В подобных случаях риэлторы берут конкретный процент за свои услуги. Например, в агентствах это может быть от 10% от полной комиссии при продаже (квартиры, дома, …) так и до всех 100% от комиссионных при определённых форматах компании (например, франшиза, инновационные проекты). Можно написать, что сегодня в Киеве средняя комиссия при продаже составляет в среднем 5% от окончательной цены продажи или 50% от месячной аренды, но по факту бывает, что условия меняются во время предоставления услуг и окончательные обязательства не исполняются сторонами.
На формирование лимитов оплаты риэлторов влияет множество факторов: историческое развитие брокерских услуг в определенных регионах: кто платит риэлтору (покупатель или продавец, присутствует ли скрытая комиссия); объем выполняемых работ, опыт и профессионализм риэлтора, маклера, агентства; компетентность, опыт, а также немаловажную роль играет местное законодательство. На сегодня (2015 год) пока в Украине нет законодательного акта или кодекса, регулирующего рынок недвижимости, хотя были попытки инициировать создание документа, который структурировал и урегулировал бы отношения между субъектами и объектами в правом поле.

Читайте так же:
Как поставить на кадастровый учет жилой дом на землях лпх без документов

Зарубежные риэлторы. Опыт

Я не большой знаток зарождения и развития рынков недвижимости в разных частях мира, но для себя определил, где рынки уже сформировались как полнофункциональные с цивилизованными правилами работы, а где еще есть проблемы с развитием или где вообще все «запущено». Единственное, на чем бы хотел остановить внимание, это на размерах комиссий риэлторов в некоторых регионах. Начну со стран, где установлены минимальные комиссии за услуги: Англия от 1 до 2%, Швейцария и Израиль – 2%, Беларусь, Литва и Норвегия – 1-3%. Далее по возрастанию оплаты для риэлтора следуют: Нидерланды и Бельгия – 1-6%, Монако и Турция – 3-5%, Италия, Испания – 3-6%, Россия – 4-6%, США – 3-8%, Германия – 3-10%. И наибольшими ценниками за работу являются: Канада, Португалия и Австралия – 5-8%, Франция от 5 до 10%. Данные были взяты из открытых источников, поэтому исходные могут не полностью соответствовать представленной информации. Но сути не меняет: в разных странах, по-разному оценивает посреднический труд, с соответствующим формированием рынка недвижимости и значимостью самой профессии риэлтора. В некоторых странах риелторы являются наиболее уважаемыми среди многих других специальностей.

Так что все-таки у нас

Так что всё-таки у нас?

Если брать Киев, то подавляющее количество продажников на данный момент работают по своим, личным, внутренним правилам. За несколько десятилетий в городе, сложилось так, что в основном берут денежное вознаграждение с покупателя, что не есть правильным, из-за завышенной конечной стоимости объекта. Кто-то берет процент и с покупателя и с продавца, тем самым компрометируя себя, в чьих же интересах он работает. Но меньшинство все-таки работает по договору, и получают заслуженную комиссию с продавца (арендодателя), а не с покупателя (арендатора). Но в случае, если клиент в качестве покупателя (арендатора) захочет воспользоваться услугами риэлтора и платить за эту работу (с подписанием договора на оказание услуг), тогда этот вариант более цивилизован и приемлем. Чем вариант, при котором покупатель изначально уведомляется, что он уже должен (обязан) заплатить, из-за того что он обратился (позвонил, попал) вот к такому риэлтору (агентству). То есть по факту – не понятно за что?! Совет: избегайте подобных риэлторов или, в крайнем случае, поступайте с ними соответственно предоставленным вам услугам.

Читайте так же:
Как можно продвинуть очередь на получение квартиры как малоимущая семья

Последние тенденции

За последние несколько лет, инициативная группа, состоящая из нескольких десятков риелторов, директоров агентств, продвигают идею работы по определенному своду и правил работы на рынке. То есть, уже создан внутренний кодекс, который регулирует между коллегами их взаимодействие, главным образом в интересах конечного клиента. Подписантами уже являются почти три десятка профессионалов, объединенные сообществом, которые работают по системе партнерских продаж. Одной из конечных, поставленных целей является создание и развитие МЛС – мультилистинговой системы, в которой представлены объекты недвижимости. Эти объекты в системе представлены только, если по ним подписаны эксклюзивные договора, также они есть реально в продаже (не являясь «заманухами»). Благодаря МЛС и такому подходу, выгода будет как продавцам, так и покупателям. Потому что время продаж сокращается из-за плотного, системного сотрудничества между риэлторами, а также представленные цены максимально являются рыночными и без необоснованного завышения. В некоторых городах Украины уже существуют и полноценно работают подобным образом СПП-сообщества со своими, внутригородскими МЛС.

Задавайте больше вопросов

Задавайте больше вопросов

Статья не панацея, и не артефакт, который можно предъявить риэлтору, в качестве того, что он работает не правильно. Множество из них гонится за мнимыми барышами, не набираясь при этом опыта и не ставя себе за цель, посвятить часть своей жизни этому делу и делится внутренним талантом для решения поставленных задач. Цифры не должны стать у вас препятствием к общению. Задавайте им больше вопросов: «кто оплачивает услуги риэлтора?», «где раньше работал риэлтор, с какими объектами?», «когда и что он в последний раз продал?», «что он будет делать, какие обязанности и какие результаты будут?», «как будет проходить процесс продажи?» и «почему услуги оцениваются именно в такую цифру?», «сколько берут риэлторы, цена его услуг» и «сколько зарабатывает и получает от сделки». Чем больше, тем лучше. Так вы можете себя ограничить от неполноты полезного объема информации и в итоге, воспользоваться профессиональной услугой посредника. Ведь, риелторы должны честно и утвердительно показать своими ответами, что они будут соответствовать возложенным ожиданиям.

Мало того, что риэлторы работают по разным стандартам, как в одном населённом пункте или регионе, так при этом достаточное количество занимаются откровенными манипуляциями, с банальной целью «подзаработать деньжат». Подумайте для начала, соответствует ли данная оплата за решение вашего вопроса. Узнайте предварительно у знакомых, вполне возможно у них уже есть опыт сотрудничества с риэлторами. Итогом может стать: долгая и растянутая по времени продажа, меньше рыночных материальное возмещение по сравнению с изначальными ценовыми ожиданиями, и других неожиданные и неприятные ситуации.
Желаю удачных продаж и покупок!

Добавил опрос 25 августа, с помощью которого хочу узнать ваше мнение:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector