Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи квартиры

ПереездВсякое правовое действие считается оконченным после того, как будет выполнен комплекс действий, установленный российским законодательством. Это означает, что продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.

Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.

При осуществлении подобной сделки обязательно должен существовать такой документ, как акт предпродажи, в котором обуславливается последовательность совершаемых действий. Он включает в себя две части:

  1. Последовательность правовых действий: в день подписания соглашения, заключенного между сторонами сделки, покупатель осуществляет передачу установленной условиями соглашения и акта денежной суммы. Чаще всего – это половина всей суммы, но вообще это прописывается в договорных условиях. Как только оканчивается разумный срок, покупатель отдает вторую часть оплаты, а также проверяет все сведения со счетчиков. Это и есть момент окончания сделки. Продавец должен выписаться из жилплощади, то же самое делают и прочие граждане, прописанные по данному адресу. Покупатель, основываясь на акте передачи, производит перерегистрацию всех коммунальных счетов на свое имя.
  2. Последовательность бытовых действий: досконально и по пунктам должно быть описано состояние жилплощади, в котором она находится во время совершения операции, наличие и состояние имеющейся бытовой техники и мебели. Данный акт обладает равной юридической силой, такой же, как и соглашение о купле-продаже, он является доказательством верности и соответствия совершаемых действий государственному законодательству. Поэтому наличие мебели не обязательно должно указываться в основном соглашении.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

    устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.

Читайте так же:
Какая площадь указывается в выписке из егрн на квартиру

Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:

  • требовать уменьшения цены;
  • требовать устранить дефекты;
  • требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.

Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.

Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:

  • продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
  • присутствовать при осмотре помещения экспертом;
  • затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
  • помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.

Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.

Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.

Что делать если покупатель подписал акт приема-передачи до осмотра квартиры?

Помимо договора купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. При покупке квартиры на вторичном рынке она осматривается до его подписания. При покупке квартиры на первичном рынке все бумаги подписываются в офисе компании, а сама квартира может находиться совсем не близко.

Доверчивые покупатели подписывают все документы, а затем в спокойной обстановке изучают недостатки квартиры. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи.

И все же это не руководство к действию, несмотря на то, что документ можно оспорить. Осмотрите, изучите, а затем подпишите.

После подписания акта приема-передачи, покупатель имеет право предъявить претензию по поводу устранения недоделок, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре. Недоделки, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приема-передачи, предъявлять продавцу можно, но при его отказе от их устранения и последующим обращением в суд, судья откажет покупателю.

Приведем пример. Покупатель подписал акт приема-передачи. Через месяц потребовал от продавца устранить недостатки: установить водосчетчики и утеплить стену. Когда покупатель принимал квартиру, то визуально он мог видеть, что водосчетчики отсутствуют, поэтому это требование удовлетворению не подлежит. А вот выявить стену, которая промерзает зимой, покупатель явно не мог, особенно если прием квартиры осуществлялся в теплое время года.

Таким образом, при обнаружении недостатка покупатель не вправе вернуть квартиру и потребовать возврата полной суммы денег. Однако при обнаружении существенного недостатка дело обстоит иначе.

Недовольны купленной квартирой, что делать?

Здравствуйте! Ситуация такая. Пару недель назад приобрели квартиру, визуально все в порядке. Батареи были не очень горячие, продавец успокоил, что просто ук убавляет иногда для экономии, можно их попросить прибавить. Подписывали договор у нотариуса, там есть пункт, что мы предупреждены о технических недостатках. О каких именно, не прописано.

Читайте так же:
Зачем вводить дом в эксплуатацию

Заехав в квартиру, мы обнаружили, что потолок промерзает (крайний этаж) и стена возле шахты лифта. Конечно, мы сами не потрогали потолок перед покупкой (знаю, мы просто гран-при среди лузеров). Окна тоже промерзают, при осмотре этого не было, т.к. температура на улице была выше. Сейчас же стоят холода, и в квартире очень холодно.

Насколько реально доказать, что нас ввели в заблуждение? А если экспертиза покажет промерзание и несоответствие нормам? Это все равно вина нашей недоглядки? Температура в помещении +18, это норма официально. Значит ли это, что квартира пригодна для проживания, если местами есть промерзания?

Закон я читала по расторжению дкп квартиры. Но раз мы зимой и принимали, выходит, это наша вина? Насколько реально на практике разрешить это? Если продавец уже потратил деньги от покупки, сможет ди суд их обязать выплатить всю сумму сразу? Или из залрплаты будут вычитать лет 30?

  • 1
  • 3381
  • 2
  • 30.01.2018 07:14
  • 30.01.18 07:14
  • Бесплатный
  • Расторжение купли продажи квартиры
  • промерзает потолок

Выбранные победители (1)

24pravo.ru

Яковлев Владислав, 28.02.2018 14:11

Вы сможете оставить комментарий только после авторизации на сайте

Ответы на вопрос (2)

24pravo.ru

Яковлев Владислав, 30.01.2018 20:26 Эксперт портала

Добрый вечер. Законодательство Вам уже процитировано, поэтому останавливаться на этом я не буду, лишь акцентирую внимание на ряде аспектов.

Прежде всего расторгать договор купли-продажи я категорически не рекомендую, поскольку в результате этого Вы можете лишитьс я жилого помещения и получить "мертвый" исполнительный лист, взыскание по которому, как Вы правильно отметили, можно получать в течение 30 лет. Обязать выплатить всю сумму сразу суд может и обяжет, но все это может так и остаться на бумаге, а санкции, примененные в отношении продавца-ответчика за неисполнение судебного решения, практически никакой пользы для Вас не возымеет.

Для начала есть смысл обратиться к специалистам и оценить, на сколько критичны недостатки, и в какую цену обойдется их устранение. Если проблема решаема, то собственно ее нужно решать.

Вопрос по отоплению, если оно центральное, решайте с обслуживающей организацией. Если речь идет об индивидуальных тепловых станциях, которые в последнее время часто устанавливают в новостройках, опять же можно пригласить специалиста из управляющей организации, либо "погуглить" и самостоятельно все настроить (в свою бытность заехав в новострой я практически пару месяцев бегал с отверткой по соседям-пенсионерам и одиноким замерзающим мамочкам настраивая им эти станции).

Оговорка о принятии квартиры с недостатками, без конкретизации самих недостатков, правового значения не имеет.

В соответствие с СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003, перепад температуры (0С) между температурой внутренней поверхности стены и температурой воздуха в помещении не должен превышать нормативы, указанные в таблице 5 данного СНиП. Промерзание стен/потолка свидетельствует о нарушении нормативов, соответственно жилое помещение можно рассматривать как не пригодное для проживания.

Наиболее оптимальным решением в данной ситуации (при заключении специалиста о возможности устранения недостатков) обратиться в суд с иском к продавцу с требованием о максимально возможном уменьшении стоимости приобретенной квартиры и взыскания разницы с продавца, а также взыскания убытков, связанных с проведенными Вами мероприятиями (по вызову специалистов, подготовки заключения и т.п.).

Обстоятельство № 2

Истец настаивал, что квартира хоть и оформлена на бывшую жену, но по факту является его личной, поскольку куплена на деньги от продажи наследства.

Мужчина смог это доказать, предоставив документы. Имущество, купленное в браке, но на личные средства одного из супругов, признаётся его личной собственностью и второму супругу не принадлежит.

Учитывая этот факт, продавец не могла распоряжаться недвижимостью, поэтому сделка признана ничтожной.

У покупателя не было возможности проверить наличие бывшего мужа, который теоретически мог претендовать на недвижимость, поскольку МФЦ оформляет сделки без нотариального согласия бывшего супруга, а в паспорте продавца после его смены не осталось упоминаний о неудавшейся семейной жизни. Проверять через нотариуса тоже не вариант — им до сих пор не открыли доступ к базе ЗАГС.

Читайте так же:
В какой части дома лучше покупать квартиру

Заявлять о том, что «я не знал» и «не ведал» бессмысленно, поскольку по ст. 302 ГК РФ даже добросовестный покупатель должен вернуть имущество собственнику, если он лишился его против своей воли.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

44 фз

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Как выселить бывших владельцев квартиры

Основаниями для выселения предыдущих владельцев из жилого помещения, является оформленный и заверенный договор купли – продажи, договор дарения или документы на наследство.

Выселение бывших владельцев не всегда возможно, бывают случаи, когда в документе прописано, что выселение предыдущих владельцев или кого-то из их семьи невозможно до определенного времени.

В законодательстве Российской Федерации не прописан срок на снятие с регистрации и выселение бывшего собственника, он прописывается в договоре на продажу. При не указанном сроке на выселение гражданин обязан освободить квартиру в течение месяца.

Принудительное выселение бывшего хозяина возможно только в том случае, если он сам отказался покидать помещение и сниматься с регистрации. Процесс выселения происходит только через суд, с предоставлением истцом всех подтверждающих документов, на право собственности и доказательств того, что предыдущий собственник отказался выезжать из квартиры.

После обращения в суд и вынесенного положительного решения в сторону истца, предыдущий собственник обязан освободить занимаемое помещение и выписаться из него.

Читайте так же:
Программа по помощи нуждающимся в жилье

Нельзя заниматься самоуправством, чтобы не попасть под административную, а то и уголовную статью.

Заявление о выселении бывшего собственника

Заявление о выселении бывшего собственника

Некоторые сталкивались с проблемой о своевольном заселении в свою квартиру, это могут быть бывшие родственники или предыдущий собственник, который не захотел съезжать с жилплощади после ее продажи или оформления договора дарения.

В любом из случаев настает момент, когда необходимо принудительно заставить предыдущего собственника покинуть жилое помещение.

Если гражданин не идет на добровольное согласие покинуть и снять регистрацию в данной квартире, то наступает время подавать заявление в суд на принудительное выселение.

[stextbox mode=»css»]Заявление на принудительное выселение предыдущего собственника, подает новый хозяин недвижимости, его права должны быть подтверждены документом, о собственности зарегистрированным в государственном реестре.[/stextbox]

В процессе судебного разбирательства потребуется много доказательств, поэтому необходимо собрать хорошую базу и подготовить все документы на право собственности.

Перед подачей заявления в суд следует подробно изучить форму его написания, при нарушениях в заполнении заявления, суд вернет его обратно и откажет в рассмотрении дела.

Заявление подается только в письменной форме, составляется на основе показаний заявления. Основанием является ст. 131 и 132 ГПК.

Заявление подразумевает в себе несколько основных частей:

Вводная часть,в которой прописывается адрес назначения заявления, полные данные того, кто отправляет.
Описательная часть.Указываются все меры, которые принял истец, до того как подать заявление в суд, описываются документы подтверждающие его действия.
Мотивационная часть.Приведены все нарушения, которые совершил ответчик.
Итоговая частьс требованиями истца.

Обзор судебной практики

Исходя из количества судебных дел, понятно, что иски по делам о выселении, в большей степени удовлетворяются, основаниями для которых служат административные нарушения или нежелание гражданина, покинуть добровольно принадлежащее не ему жилое помещение.

Чтобы лучше понять, как выселить из квартиры бывших владельцев и на что могут рассчитывать собственники, необходимо рассмотреть несколько судебных процессуальных дел.

  1. Истец подал заявление на выселение родственника, который долгое время не проживает в жилом помещении. Суд вынес удовлетворительное решение, в отношении родственника утратившего права на пользование и проживание в данной квартире.

Основанием для выселения служило:

  • долгое отсутствие ответчика в прописанном помещении;
  • родственник проживает в другом городе и на другой жилой площади;
  • ответчик не вносил плату за коммунальные услуги.

Иск удовлетворили, потому что ответчик был прописан в жилой квартире, но не принимал участия в ее содержании, что нарушило права собственника.

  1. Новый собственник подал заявление в суд, на выселение предыдущего хозяина, который отказался добровольно покидать квартиру и аннулировать прописку в данном помещении после продажи недвижимости.

Суд вынес удовлетворительное постановление, в пользу истца, так как были нарушены его права, и он является настоящим владельцем квартиры.

Выселение бывших собственников в рамках исполнительного производства

Основная конфигурация принудительного исполнения по судебному процессу, образуется в жилищных отношениях, считается принудительным действием, которое обязывает ответчика выполнить требования истца и суда.

Выселение бывших хозяев из квартиры, по исполнительному листу может осуществляться по нескольким причинам. От этого зависит, предоставят ли альтернативное жилье ответчику.

По завершении судебного процесса, исполнительный лист направляется в федеральную службу приставов. Данные выселяемого, заносятся в общую базу. Исполнительное производство по выселению может затягиваться на несколько месяцев.

Исполнительное производство

У исполнительного производства стоит задача вовремя выполнить постановление суда. В рамках исполнительного производства, пристав может принудить освободить квартиру, снять с регистрационного учета, продать его имущество и наложить штрафы в пользу государства.

Первое, что обязан сделать пристав – это отправить уведомление ответчику с указанным сроком на выселение.

[stextbox mode=»css»]Чаще всего срок устанавливается до 10 дней. А в том случае, когда выселяемый проигнорирует уведомление, пристав отправляет повторное и указывает в нем сумму штрафа и сумму исполнительного сбора.[/stextbox]

Вторым, действием пристава является посещение ответчика в спорной недвижимости. Пристав вправе проникнуть в квартиру, даже если ответчика нет. Совместно с ним должны присутствовать сотрудники правоохранительных органов и двое понятых.

Читайте так же:
Цена за мусор на 1 человека в частном доме

Выписывается акт с подробным описанием имущества ответчика. Если у него нет возможности перевести свои вещи, то они передаются на хранение в муниципалитет сроком на две недели. После чего реализуются на торгах, а деньги передаются ответчику.

Арест имущества при выселении бывших хозяев квартиры и его реализация

Произвести арест жилой площади на законных основаниях, разрешается только по постановлению суда. Это самая распространенная мера во время судебного разбирательства. Чаще всего жилые квадратные метры арестовывают, при большой задолженности банку по ипотечному кредиту.

Банк подает в суд, при накоплении больших долгов, ходатайство на арест квартиры банк подает в случае, когда опасается, что ответчик продаст или подарит квартиру третьему лицу и тогда взыскать с него задолженность не будет возможным.

В арестованной недвижимости можно проживать, до другого решения суда. После передачи исполнительного постановления приставам, дадут не более пяти дней на погашение задолженности, в противном случае квартиру продадут с торгов в счет погашения кредита.

Арест накладывается на все имущество ответчика, только в том случае, когда на счету ответчика нет необходимой суммы для погашения задолженности.

При выселении предыдущих хозяев арест на жилую площадь накладывается только в том случае, когда истец опасается, что жилье могут продать или подарить, хоть это и незаконно, так как новый собственник имеет все подтверждающие на это документы.

Снять арест с недвижимости, можно только в том случае, когда постановление суда было вынесено в пользу бывшего хозяина.

Что делать если сами хозяева пытаются выселить вас из квартиры

Вопросы, связанные с жильем в настоящее время сильно актуальны. Случается, что могут выселить собственника, прописанного на жилплощади и зарегистрированного на ней.

[stextbox mode=»css»]Запомните, что выселение может производиться только через суд. Хозяева могут попытаться выселить вас из купленной квартиры, но это незаконно, так как вы являетесь новым собственником данного жилого помещения.[/stextbox]

Обязательно после получения уведомления о выселении обратитесь к специалисту, который будет защищать ваши права на суде.

Соберите все документы, подтверждающие ваше право на собственность:

  • договор купли – продажи на данную квартиру;
  • ксерокопию паспорта;
  • документ, подтверждающий регистрацию в данной квартире;
  • зарегистрированное свидетельство на право собственности;
  • показания свидетелей если имеются.

Напишите исковое заявление в суд, в котором подробно распишите всю ситуацию, приложите подтверждающие документы на право собственности.

Суд вынесет справедливое решение, рассмотрев все имеющиеся доказательства. Действовать необходимо только через суд, ни в коем случае нельзя заниматься самоуправством.

Выселение из жилого помещения при смене собственникаВыселение из жилого помещения при смене собственника

Заключение

В судебном процессе, на рассмотрении дел о выселении обязательно участвует представитель органов прокуратуры (ст. 45 ГПК РФ). Оснований для выселения множество, в том числе освобождение жилого помещения от незаконного владения.

При рассмотрении дел о выселении из квартиры, суд ссылается на список муниципальной собственности, такие доказательства рассматриваются совместно с другими.

Выселение предыдущих собственников, возможно только по решению суда, и в том случае, если в договоре купли – продажи или договоре дарения не прописано других оснований.

Предыдущие собственники могут отказаться добровольно покинуть помещение и выписаться из него, именно из-за этого новый собственник подает в суд.

Чтобы такой неприятной ситуации не произошло, необходимо первоначально при покупке квартиры потребовать справку на всех собственников и людей, прописанных в помещении, а также их согласие на снятие с регистрационного реестра и освобождения жилого помещения.

Если возникают вопросы по теме данной статьи или требуется консультация специалиста опишите свою ситуацию в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна.

Также вы всегда можете позвонить нам по телефонам, указанным на сайте. Будем рады вам помочь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector