Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок признания недействительной сделки купли-продажи квартиры

Порядок признания недействительной сделки купли-продажи квартиры

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, чтобы получить возможность аннулировать ее результат. Недействительной может быть признана та сделка, которая была совершена с нарушениями норм закона. Опираясь на Гражданский кодекс, можно сказать, что она не может нести каких-либо правовых последствий.

Как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

В зависимости от тех причин, при которых договор был подписан, можно выделить оспоримые и ничтожные сделки. Именно от категории недействительности соглашения будет зависеть целесообразность обращения с иском к суду.

Оспаривание сделок по нормам гражданского права

Чтобы вернуть имущество в собственность заемщика, а затем потребовать взыскания, кредитор может оспорить сделки в рамках гражданского права в течение 3 лет . Недействительной может быть признана сделка, последствия которой нарушают законные интересы кредитора. Это сложно доказать, поэтому кредиторы чаще всего прибегают к стандартному варианту — подтверждение мнимости сделок.

Судебные процессы по признанию мнимости сделок не всегда заканчиваются успешно. Фиктивность купли-продажи доказывает истец. Но доказать недействительность соглашения сложно, если участники сделки оформили все юридически грамотно. Поэтому кредитору приходится подготавливать внушительную доказательную базу. Дело будет выиграно, если удастся обнаружить ошибки покупателя и продавца.

Сделка может быть признана недействительной или мнимой при наличии следующих фактов:

  1. договор заключен между родственниками, друзьями, коллегами или знакомыми;
  2. факт расчетов между участниками сделки не подтвержден, или доказано, что расчеты не производились;
  3. продавец получил денежные средства, но долг не был выплачен хотя бы частично;
  4. цена сделки не соответствует рыночной стоимости имущества;
  5. продавец продолжает использовать реализованное имущество, например, ездит на проданном автомобиле;
  6. покупатель не имеет доходов, соответствующих цене сделки, является только номинальным собственником, не пытается использовать приобретенное имущество.

Для большей убедительности кредитор должен доказать совокупность вышеперечисленных обстоятельств, а также факт того, что сделка была направлена на сокрытие имущества от последствий взыскания. Опытный юрист поможет должнику выиграть дело, поэтому оспорить сделку в рамках гражданского дела не всегда возможно. В делах о банкротстве суды чаще встают на сторону кредиторов.

Если вашу сделку признали недействительной…

Если вашу сделку признали недействительной…

Одна из самых главных «страшилок» нашего рынка недвижимости – признание сделки купли-продажи квартиры недействительной. «Собственник» не раз писал о том, что обезопасить себя на все 100% трудно. Стоит разобраться, что происходит с собственником и квартирой, если этот сценарий реализуется в жизни.

Общие правила

Представьте, что вы купили квартиру. Остались позади оформление необходимых бумаг, расчеты с продавцом, теперь у вас на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности. Вы готовитесь к новоселью, попутно обживая новую жилплощадь. Но тут на пороге возникает некая загадочная личность, которая оказывается настоящим собственником квартиры. Спустя какое-то время выясняется, что квартиру вы приобрели у человека, который не имеет к недвижимому имуществу никакого отношения. Вы стали жертвой квартирного мошенничества. Как будут развиваться события далее?

Читайте так же:
Открыть детсад в квартире

Как гласит закон, настоящий собственник квартиры вправе истребовать квартиру из чужого незаконного владения. И если он добьется этого, то в лучшем случае вы останетесь без квартиры, а в худшем – еще и без денег. По Гражданскому кодексу РФ, если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то она не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и такая сделка недействительна с момента ее совершения.

Законом предусмотрено также, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то необходимо возместить его денежную стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Но в описанном выше случае возможность возврата квартиры будет зависеть от ряда условий. К примеру, суд будет выяснять, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Что такое добросовестность

Как следует из Гражданского кодекса РФ, если имущество (квартира) возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то такое лицо будет добросовестным приобретателем. Остается только доказать, что покупатель, совершая сделку купли-продажи, не знал и не мог знать о том, что продавец не имеет права ее продавать, и был полностью уверен, что квартира поступила к нему в собственность на законных основаниях.

В случае если в суде выяснится, что покупатель знал о том, что продавец не имеет права на продажу данного имущества, то его признают недобросовестным приобретателем, то есть лицом, у которого в любом случае можно истребовать квартиру назад.

Еще один нюанс: при сделках, когда квартира или дом были подарены человеком, который не имел права их отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В каких случаях можно забрать квартиру у честного покупателя

Если покупатель признан добросовестным приобретателем, то настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в случае, когда «имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Во всех этих случаях будет действовать правило о двухсторонней реституции. То есть каждая сторона обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру). Если же ваш случай не подпадает под вышеописанные, то отобрать квартиру у добросовестного приобретателя невозможно.

Читайте так же:
Как заказать технический паспорт на квартиру санкт петербург

На что можно рассчитывать честному покупателю?

Если все же судебное дело окончилась исходом не в пользу добросовестного приобретателя и квартира возвращается к предыдущему собственнику, то покупателю стоит помнить, что он по закону имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

Компенсация от казны

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не так давно дополнен статьей 31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб. Хотя в реальности сильно рассчитывать на данную компенсацию не стоит: правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали.

На что рассчитывать предыдущему собственнику?

Помимо того, что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения». Если приобретатель недобросовестный, то обойденный собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. Например, если квартира сдавалась по договору найма, то можно потребовать все полученные за это доходы за все время владения. Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, то собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом.

Развязка драмы

Вернемся к нашему примеру с мошенничеством и предположим, что у предыдущего собственника квартиры есть основания для истребования квартиры у нашего добросовестного приобретателя. Собственнику возвращается квартира, а добросовестный приобретатель, по логике вещей, должен получить обратно заплаченные за квартиру деньги. Но ведь покупатель платил деньги не собственнику, а аферисту, мошеннику. А значит, останется наш добросовестный приобретатель у разбитого корыта. Если, конечно, не разыщет так называемого продавца квартиры и не сможет получить свои денежки назад. Мысль о проверке правового статуса квартиры и его собственников хоть и банальна, но верна. Увы, до сих пор на рынке действуют различного рода мошенники, на удочку которых попадаются легковерные россияне.

Читайте так же:
Ограничение по проведению ремонта в многоквартирном доме

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Сроки для оспаривания

Это очень важная деталь, от которой не в последнюю очередь зависит успех дела. Для начала другой стороне, если она не хочет решать дело миром, подается иск. На него необходимо ответить в течение 30 дней. Если ничего не произошло или сторона отказалась удовлетворить требования, дело передается в суд с соответствующими документами.

С того момента, как заявитель узнал об обстоятельствах недействительности сделки, начинается отсчет времени. Если сделку нужно оспорить, срок исковой давности будет составлять один год. Если признать ничтожной – 3 года. Если же сделку оспаривают третьи лица (см. выше), которые не участвовали в сделке непосредственно, срок исковой давности увеличивается до десяти лет.

оспаривание сделки по недвижимости

Применение сроков давности

То обстоятельство, что сделка является ничтожной, судья отмечает сразу же и постановляет вернуть квартиру владельцу. А чтобы признать недействительной оспоримую сделку, для этого потребуется провести судебное разбирательство, оценить доказательства, предъявленные сторонами.

Соответственно и сроки исковой давности назначаются разные:

— для изучения оспоримых сделок – не более 1-го года (п. 2 ст. 181 ГК РФ);

— для рассмотрения ничтожных сделок – 3 года (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Читайте так же:
Как узнать кто собственник дома

Но юрист по сделкам с недвижимостью указывает клиентам на следующие обстоятельства, касающиеся сроков давности.

  1. Если к заинтересованному лицу были применены насилие или угроза насилия, тогда началом истечения обозначенного срока считается момент, когда этот человек оказался в безопасности (п. 1 ст. 179 ГК РФ). То есть, если у гражданина насильственным путём отобрали квартиру, то инициировать ее возвращение через суд он сможет сразу же после обращения в прокуратуру (полицию).
  2. В иске могут быть обозначены иные обстоятельства, способствующие возвращению квартиры по причине совершения недействительной сделки. Как только истец узнаёт о них, сразу же начинается истечение указанного срока.
  3. Ответчик может оспорить претензии истца, если они выдвинуты через год после покупки квартиры. Он выдвинет следующий контраргумент: ее продавец (другое лицо, связанное с продавцом имущественными отношениями и подтверждающее в суде свои права на обладание недвижимостью) должен был знать (мог узнать, если бы желал этого) о нарушении его прав, интересов, гарантированных государством свобод.
  4. Истечение срока, пригодного для аннулирования ничтожной сделки, начинается с момента, когда происходит ее исполнение. Истцу, действующему самостоятельно, будет непросто добиться через суд расторжения договора, если значение его ничтожно, а граждане, заинтересованные в его исполнении, никак себя не проявляют.
  5. Что же касается лиц, не являющихся лично заинтересованными сторонами сделки, но указывающих суду на ее недействительность, то для них истечение срока давности, в течение которого имеет смысл подавать иск, начинается как раз с того момента, когда они узнают о совершении противоправных действий.
  6. Если срок после исполнения условий, описанных в ничтожной сделке, уже превысил 10-летний период, суд однозначно примет решение не в пользу истца.

Так что покупателю, если этот гражданин обеспокоен вопросом правомочности сделки с квартирой и в дальнейшем желает спать спокойно, следует изначально воспользоваться юридическим сопровождением. Грамотный адвокат проведёт работу:

  • по изучению истории квартиры;
  • по исключению признаков ничтожности сделки;
  • по устранению поводов для оспаривания договора;
  • по сбору документов (выяснению их правомочности и юридической чистоты);
  • по выявлению обременений и пр.

Но некоторые ситуации могут проявиться совершенно неожиданно. К примеру, клиент юриста купил квартиру. Документы были составлены правильно, зарегистрированы своевременно. Недвижимость досталась продавцу в наследство в порядке очередности. Сроки для принятия наследства были соблюдены в полной мере. Квартира вроде бы чистая!

А через время обнаруживается завещание, о существовании которого никто из заинтересованных лиц не подозревал, и в котором указывается постороннее лицо. А еще может через какое-то время после принятия наследства определенными лицами появиться человек, имеющий больше прав, но ранее признанный умершим.

Приходится доказывать, что завещание или поддельное (посодействовал нотариус), или написано человеком, в последний период своей жизни потерявшим дееспособность, или явившееся лицо – это вовсе не тот гражданин, которым он себя представляет.

Читайте так же:
Кто оплачивает услуги нотариуса при покупке квартиры продавец или покупатель

Что позволяет считать сделку незаключенной?

А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.

Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости представляют собой:

  1. Установленный срок передачи квартиры одним лицом другому. Недвижимость должна перейти в руки покупателя строго в обозначенную дату.
  2. Предварительное определение ряда тех граждан, которые смогут сохранить за собой право на пользование жилплощадью после покупки. (Этот аспект довольно коварен и нередко используется в качестве так называемой лазейки. О нем поговорим чуть позже.)
  3. Подробное описание особенностей недвижимости. Метраж, адрес, количество комнат и прочие свойства должны быть отражены документально.
  4. Согласованная цена и способ вручения денежных средств получателю.

Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной. Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.

И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.

И, напоследок, конкретизируем второй пункт еще тщательнее. Вы, вероятно, ломаете голову над тем, что за господа могут претендовать на удержание права пользования недвижимым имуществом даже после реализации сделки купли-продажи. Вариантов несколько. Такими лицами могут стать арендаторы жилья или прописанные без указания срока освобождения квартиры граждане.

Вывод из всего сказанного тут напрашивается один. Мы всегда поддерживаем те решения, в рамках которых стороны сделок обращаются к услугам экспертов рынка недвижимости. Ведь профессионалы осведомлены обо всех возможных рисках и исходах дела, поэтому не допустят негативного для вас развития ситуации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector