Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить квартиру перед покупкой в Казахстане

Как проверить квартиру перед покупкой в Казахстане

Пара обсуждает перепланировку квартиры

Покупка жилья на вторичном рынке является ответственной сделкой. Риски могут поджидать как покупателя, так и продавца. О том, как обезопасить себя от денежных потерь при сделке с недвижимостью, читайте в материале Нурфин.

Заключая сделку по покупке жилья, следует обратить внимание на определенные нюансы:

  • юридическая прозрачность имущества и его владельца,
  • юридическая прозрачность сделки,
  • физическое состояние жилья и его соответствие документам.

Каждый из этих пунктов должны быть проверены покупателем. В противном случае существует риск потери денег и нового жилья.

Рассмотрим отдельно особенности проверки вторичной недвижимости перед ее покупкой.

Проверка документов

При покупке жилья особенно важно обратить внимание на документы, относящиеся к данному объекту.

Так, крайне важно убедиться в том, что владелец жилья не имеет каких-либо юридических проблем с этим имуществом. Для этого надо запросить правоустанавливающие документы.

То есть это подтверждение основания, на котором продавец является владельцем жилья.

В качестве такого документа могут выступать: договор купли-продажи, обмена или дарения, договор о приватизации жилья и свидетельство о праве на наследство.

Дополнительно необходимо узнать о наличии других владельцев, соответствии документов, отсутствии залога и так далее, чтобы защитить свои интересы.

Например, если владелец продает жилье без уведомления супруга или супруги, то в будущем такая сделка может быть оспорена. Соответственно, покупатель в этом случае окажется в трудном положении.

Поэтому важно в обязательном порядке запросить оригиналы документов, актуальные справки и так далее.

Обычно нотариус берет на себя большую часть этих действий, связанных с подтверждением права на собственность и проверкой данных.

Одобрение проекта перепланировки

Иллюстративное фото: yanalya / freepik.com

Договор купли-продажи

В тексте договора обязательно должны быть четко прописаны условия продажи, оплаты, внесения залога, предоплаты и так далее.

Уже при непосредственном оформлении сделки следует снова внимательно изучить договор. А если возникнут вопросы, то можно проконсультироваться с юристом.

А каждое действие в процессе передачи денег, имущества и так далее следует сопровождать нотариальным заверением.

Физический осмотр объекта

При покупке недвижимости также важно внимательно изучить ее состояние. Все дело в том, что жилье может иметь скрытые дефекты, которые позже придется исправлять новому владельцу.

Читайте так же:
Основания и порядок защиты прав ребенка по действующему законодательству

Например, одним из подобных дефектов может оказаться незаконная перепланировка:

  • снос несущей стены,
  • перенос дверного проема или создание новых проемов в несущей конструкции,
  • объединение лоджии с комнатой и так далее.

Следует отметить, что перенос кухни или санузлов в другое помещение также является перепланировкой.

Сюда же относится соединение спальни с кухней в однокомнатной квартире, оснащенной газовой колонкой, – то есть создание кухни-студии. Связано это с требованием безопасности: в спальной комнате не должен присутствовать газ.

В результате подобные нарушения могут обойтись в дополнительные расходы, включая и штрафы за незаконную перепланировку.

Поэтому важно получить технический паспорт жилья и самостоятельно проверить объект на предмет нарушений.

Кто такие скрытые собственники в квартире или доме

Что значит скрытый собственник? Под данным термином в жилищном законодательстве понимаются третьи лица, которые имеют право на часть недвижимости или проживание/прописку в ней. Кто это может быть:

Законный супруг владельца

По закону, независимо от того, на какого именно супруга оформлено право собственности, оба имеют право на распоряжение имуществом, нажитом за период брака. Вот почему перед продажей любой недвижимости требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку купли-продажи. Если такой доверенности не будет, заявить свои права на часть собственности второй супруг сможет уже после регистрации сделки, что приведет к ее отмене.

Потребовать такое согласие необходимо даже в том случае, если супруги уже разведены и вместе не проживают. Это не имеет значения, если квартира была приобретена в браке.

Очень часто собственники продают жилье, доставшееся им по наследству. Супруг в таком случае права на часть собственности не имеет. Однако, могут объявиться иные наследники, которые предъявят свои права. Юридические тонкости оформления в данном случае будут зависеть от того, как именно продавец получил квартиру.

Если наследование произошло по завещанию, и его оригинал есть на руках, то проблем никаких не возникнет – данный документ определяет порядок наследования и исключает других претендентов на квартиру.

Если же завещания не было, и жилье досталось продавцу по закону, то в дальнейшем может выясниться, что на него претендует кто-то еще. К примеру, квартиру родителей в равных долях наследуют все дети, если иное не прописано в завещании. Для предотвращения возможных проблем в этом и иных случаях рекомендуется внести в договор купли-продажи дополнительный пункт и прописать в нем, что в случае объявления иных наследников продавец решит с ними все денежные проблемы самолично и передаст им положенную по закону часть средств, полученных от продажи жилья.

Читайте так же:
Примеры незаконного задержания неправомерных действий правоохранителей

Однако, даже в этом случае хорошо подумайте, стоит ли связываться с унаследованными квартирами, особенно если времени с момента наследования прошло немного. Договор купли-продажи может нарушать права недееспособных родителей, супругов, лиц, находящихся на иждивении, или несовершеннолетних детей наследника. А значит, может быть аннулирован. В большинстве случаев об этом знают сами собственники, поэтому и спешат с продажей, даже путем занижения цена на объект.

Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире

Если речь идет о несовершеннолетних, то на их выписку из продаваемого жилья должны дать разрешение органы опеки. Либо детей необходимо сперва прописать в другом жилье, и только после этого выписывать их продаваемого. Если же несовершеннолетние убыли в детский дом или иное государственное учреждение на постоянное пребывание, за ними сохраняется их часть в квартире родителей. Аналогично с лицами, находящимися на иждивении у продавца.

Иные лица, прописанные в квартире

Если человек находится на воинской службе или в тюрьме, за ним сохраняется право проживания в квартире. К примеру, в жилье был прописан гражданин, получивший судимость в 1995 году или позже данной даты. Далее он был выписан в момент нахождения в местах лишения свободы, после чего квартиру приватизировали и продали. Но уже после возвращения такое лицо имеет законное право вновь прописаться в квартире и въехать туда на проживание. Бывший собственник квартиры будет как бы не при делах, так как права на часть денег от продажи такое лицо не имеет. Зато оно сохраняет право на проживание в ней, кто бы не числился ее хозяином.

Аналогично дела обстоят с лицами, убывшими для прохождения воинской службы в армии. Даже если за время их отсутствия жилье было продано, они имеют право восстановить прописку и поселиться в квартире.

Читайте так же:
Законно ли начисляют пени за коммунальные услуги

Если в квартире был прописан гражданин, пропавший без вести, то и он сможет предъявить на нее права, если вдруг объявится. Вот почему рекомендуется провести проверку истории всех регистраций и судьбу ранее прописанных – чтобы узнать, зарегистрированы ли они теперь в другом месте или нет.

Документация, подтверждающая чистоту квартиры

Для полной проверки квартиры вам потребуется от продавца целый пакет документов, содержащий в себе:

  • Выписка из ЕГРН.
  • Архивная выписка из домовой книги или справка по форме 9.
  • Документация на квартиру (технический либо кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности).

Документация

Из перечисленных документов можно получить практически всю необходимую для проверки информацию.

Как проверить прописанных граждан?

Приобретение жилплощади, с прописанными гражданами, всегда имеет сложности. Именно поэтому, лучше всего приобретать «чистое» помещение. Но и в данном случае, нужно также знать, какие документы надо изучить.

Так, если продавец утверждает, что нет прописанных граждан, необходимо потребовать от него выписку из МФЦ. Но, следует учитывать, что в ней не будут указаны лица, которые выписаны на неопределенный срок.

К такой категории относятся, лица:

осуждённые к отбытию наказания;

находящиеся в армии по призыву;

проживающие в доме престарелых;

дети, которые находятся в воспитательных заведениях;

граждане, проходящие лечение в медучереждениях.

Данные категории граждан сохраняют право пользоваться объектом недвижимости. Так, юридическую чистоту квартиры перед покупкой, изучают в МФЦ. Для этого, потребуется подать заявление о получении расширенной истории. Таким образом, если вышеуказанные категории граждан, когда-либо имели регистрацию в объекте недвижимости, сведения будут содержаться в ней.

Что нужно знать покупателю перед покупкой квартиры: чист ли продавец?

Если вы приобретаете жильё, то уделите внимание изучению личности собственника не меньше, чем осмотру недвижимости.

Для начала попросите его паспорт и определите не поддельный ли он. На сайте ФМС можно осуществить это в считанные минуты. Но эти данные более ознакомительные, если же вам нужно полностью заверенное решение, то просто сходите в отделение паспортного стола по месту регистрации продавца.

Если же вы собираетесь заключать сделку не с самим собственником, а с его представителем, то очень тщательно проверяйте доверенность. Удостоверьтесь, что нотариус заверил её и подписал, поставил необходимые печати. Это крайне важно.

Читайте так же:
Закон о гарантийном ремонте автомобиля

Прочтите доверенность и вы поймете, что первое, что необходимо спрашивать при покупке квартиры, это имеет ли представитель право брать деньги от продажи или он может только подписывать необходимые бумаги? Помните, что сделка на основании доверенности – это сомнительное дело, будьте начеку!

Ну и конечно же, обратите внимание на то, как выглядит и как ведет себя продавец, убедитесь в его дееспособности и психическом здоровье. Возможно придется спросить о нем у соседей, они могут рассказать вам о его жизни, принимает ли он наркотики и алкоголь или же ведь примерную жизнь.

Распространенные риски при покупке жилья на вторичном рынке

Чаще всего встречаются такие проблемы:

  1. Начинаются судебные разбирательства, потому что оказывается есть третье лицо с правом собственности на квартиру.
  2. После сделки, оказывается, есть лицо, которое имеет право на пожизненное проживание. А вряд ли новому хозяину хочется жить в квартире с чужим человеком.
  3. Есть наследники, чьи права продажей квартиры были нарушены.
  4. У продавца есть долги и квартира выставлена на торги, это арестованное имущество.
  5. Квартира находится в залоге у банка, у другой кредитной организации, есть иной вид обременения.
  6. Жилье предназначено под снос.
  7. Квартира продана без согласия второго супруга, который имеет в ней долю.
  8. Сделкой нарушены права несовершеннолетних. Например, есть доля ребенка в проданной квартире, а сделка совершена без разрешения органа опеки.

трейд-ин

Чтобы покупатель после сделки не оказался с некоторыми проблемами из списка выше и проводится юридическая проверка. Она помогает выявить все возможные проблемы и мошенничество, а покупатель в таком случае сохранить свои деньги.

Смотрим на документы

Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. В обязательном порядке при покупке загородной недвижимости необходим следующий набор документов:

Правоустанавливающие документы на дом. Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом. Или же документы, подтверждающие право собственности продавца, возникшее по другим основаниям (договор купли- продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права).

Читайте так же:
Законы которые должен знать каждый гражданин днр 8 класс

Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

Технический паспорт здания (строения) с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.

Выписка из домовой книги. Если дом пригоден для постоянного места жительства (ПМЖ), то необходимо наличие выписки из домовой книги о зарегистрированных на данной площади лицах. Даже если покупатель не собирается регистрироваться в приобретаемом помещении, выписка покажет, не покупает ли он недвижимость с обременением в виде семьи из пяти человек.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. На этот пункт потенциальному покупателю следует обратить особое внимание. Земельный участок, на котором находится дом, должен быть у продавца не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности. «Необходимо идентифицировать именно право собственности, а не право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения продавца на указанный участок», – поясняет Наталья Титкова. Для этого требуются такие документы, как: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство). А также документы, полученные в результате приватизации земельного участка: постановления главы администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на участок.

Кадастровый план земельного участка. Этот документ выдается районными отделами управления Роснедвижимости по Московской области и содержит в себе непосредственно план границ земельного участка, а также сведения о категории земель, разрешенное использование участка, нормативная цена участка, площадь, сведения о правообладателях. «Кроме того, любое уважающее себя риелторское агентство при покупке загородного дома проводит стандартную юридическую проверку представленных продавцом правоустанавливающих документов на участок и на дом, – добавляет Наталья Титкова. – Изучаются основания приобретений продавцом домовладения, отсутствие обременений, запретов, арестов и др.».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector