Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиру забирают за долги по ипотеке – что делать? Случаи, когда не смогут забрать жилье

Квартиру забирают за долги по ипотеке – что делать? Случаи, когда не смогут забрать жилье

Квартиру забирают за долги по ипотеке – что делать? Случаи, когда не смогут забрать жилье

Фраза квартиру забирают за долги по ипотеке звучит пугающе. Банки могут инициировать расторжение договора с клиентами, имеющими задолженность по кредиту, оформленному под залог приобретенной недвижимости.

В статье подробно изложены нюансы нахождения компромисса по ипотечной сделке между сторонами, порядок изъятия жилой недвижимости. А также подробно рассмотрены уважительные и неуважительные причины просрочки, которые учитываются при вынесении решения относительно выселения из квартиры за долги по ипотеке.

Порядок обращение взыскания на имущество супругов

Не всегда можно провести процедуру. Например, если во заключения брака супруги нажили квартиру или машину, взыскатель может использовать права на выделение доли должника в данном имуществе и после продажи объектов произвести уменьшение долга. Если же квартира, куплена до заключения брака со стороны второго супруга, который не является должником, используется для проживания для членов семьи, продажа не может осуществляться, возможно исключение из описи на реализацию недвижимого имущества. Также не может данная недвижимость быть продана, если она является единственным местом жительства заемщика и его членов семьи.

Чтобы обратить взыскание на имущество супруга-должника можно воспользоваться следующим алгоритмом действий:

Обращение взыскания на имущество супруга

  1. Розыск имущества. Необходимо установить наличие имущества у должника, которое принадлежит только ему, например, имущество, полученное по наследству или подаренное. Для этого судебный пристав-исполнитель должен запросить информацию в Росреестре о наличии у должника недвижимого имущества, в ГИБДД о наличии транспортных средств.
  2. Анализ имущественной массы. Определить, достаточно ли имущества, которое принадлежит только должнику, для удовлетворения требований взыскателя.
  3. Взыскатель вправе обратиться к приставу с заявлением о наложении ареста на имущество должника, в целях исключения его реализации третьим лицам.
  4. Реализация имущества. При неудовлетворении требований должником, заявитель может обратиться к приставу с заявлением об обращении взыскания на имущество должника и дальнейшей реализации имущества на торгах, с передачей вырученных денежных средств взыскателю, с учетом суммы задолженности.
  5. Имущество супруги должника. Необходимо установить имущество, которое нажито супругами в браке, т.е. является совместно нажитым имуществом. Для этого пристав должен направить запрос в ЗАГС о наличии зарегистрированного брака у должника, а затем запрос в Росреестр для получения информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество за супругой должника.
  6. Выдел доли в имуществе супругов. При наличии у супругов общего совместного имущества, обратиться в суд с иском о выделе доли должника в натуре из общей собственности и обращении на нее взыскания, о разделе общего имущества. Обратиться в суд с иском может как взыскатель, так и судебный пристав-исполнитель. В последующем, если доля супруга-должника будет выделена или имущество разделено, пристав обращает взыскание на имущество и производит реализацию соответствующего имущества на торгах. При продаже доли в имуществе, покупка соответствующей доли должна быть сначала предложена собственнику другой доли.
  7. Денежные средства от реализации имущества с учетом суммы задолженности передаются взыскателю. Кроме того, пристав вправе выехать по месту жительства должника и описать (арестовать) его имущество.
Читайте так же:
При какой задолженности отключают газ в квартире за неуплату

Обращение взыскания на залоговую вещь при нарушении должником обязательств

Ч. 2 и ч. 3 ст. 348 Кодекса конкретизируют частные случаи, при которых недопустимо обращение взыскания на заложенное имущество при нарушении залогодателем обязательств.

Поскольку залог, в основном, исполняет функцию стимулирования должника к погашению задолженности или иного обязательства, а соглашение о залоге заключается не ради осуществления целей по переходу права собственности на залоговый предмет, то не каждое допущенное должником нарушение должно восприниматься как прямое указание на реализацию процедуры взыскания.

Так, недопустимо взыскание на залоговую вещь, если залогодатель:

  • допустил незначительное нарушение обязательств;
  • согласно вышеуказанному, предъявляемые залогодержателем требования явно несоразмерны с допущенным нарушением.

Выделяют два условия, при одновременном соблюдении которых возможно говорить о незначительном нарушении обязательств:

  • размер невыполненного обязательства – менее 5 % от цены залоговой вещи;
  • срок допущенной залогодателем просрочки по выполнению обязательства – менее 3 месяцев.

Вышеперечисленные условия являются презумпцией – залогодержатель может доказывать обратное (существенное нарушение обязательств залогодателем), причем даже при явном соблюдении этих двух условий.

Ч. 3 ст. 348 Кодекса регламентирует частный случай, когда основное обязательство, которое гарантируется залогом, выполняется посредством периодических платежей.

Для получения возможности осуществления взыскания на залоговое имущество, которое обеспечивает основное обязательство, выполняемое периодическими платежами, необходимо учитывать следующие нюансы:

  • залогодатель нарушил сроки внесения платежей более трех раз в течение одного календарного года;
  • размер допущенных просрочек не имеет значения;
  • отсчет срока (одного календарного года), в течение которого учитываются допущенные залогодателем просрочки, производится с даты обращения в судебный орган или, если реализуется внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, то с даты отправки уведомления о взыскании.

Иной порядок, условия и сроки взыскания залоговой вещи по обязательству, осуществляемому периодическими платежами, могут быть предусмотрены в договоре сторон.

На что обратил внимание Верховный Суд

Собственную позицию коллегия судей изложила в определении от 24 января 2017 года по делу № 58-КГ 16-25. Ключевым является утверждение о том, что квартира, приобретенная за счет средств накопительно-ипотечной системы для военных, относится к общему имуществу мужа и жены. Поэтому ее раздел в случае развода должен происходить в общем порядке.

Читайте так же:
Обязательно ли должен составляться акт приема передачи квартиры при найме

Напомним, что статья 36 Семейного кодекса устанавливает, какое имущество супругов считается совместным, а какое личным. В частности, к последнему относятся средства, имеющие целевое назначение.

Например, Верховный Суд некоторое время назад пояснил, что не делится недвижимость, обретенная в браке за счет материнского капитала. В случае развода квартира, дом и земельный участок, продолжают оставаться в долевой собственностью родителей и детей.

Но вернемся к военной ипотеке. В своем определении кассационная инстанция сослалась на ФЗ о статусе военнослужащих и накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

По указанному законодательству военному предоставляется целевой жилищный заем для формирования исходного взноса по ипотеке.

При этом, не существует никаких ограничений для распоряжения таким имуществом для членов семьи военнослужащего. Верховный Суд посчитал, что поскольку ипотечное жилье было приобретено в период существования семейных отношений, то и делиться оно должно так же, как и любое другое имущество супругов.

Высшей инстанцией отмечено, что жилье было приобретено не полностью за счет средств целевого займа. На часть стоимости квартиры в период существования брака в банке был взят кредит, являющийся общим для двух супругов.

Это также является дополнительным доводом в пользу того, что недвижимость на случай распада семьи должна делиться по стандартной процедуре.

Верховный Суд также признал неправомерным отказ в удовлетворении претензий Анны в части взыскания доходов в виде платы за сдачу квартиры на условиях найма. По мнению судей, данное требование является производным по отношению к разделу квартиры. Поэтому ему суды должны были дать оценку.

В итоге, кассация признала нарушения, допущенные ранее судами существенными, и дело было отправлено на новое рассмотрение в первую инстанцию в части раздела квартиры и дохода от передачи ее в аренду.

В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью

У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

  • Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
  • Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
  • Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
Читайте так же:
Ндфл материнский капитал расходы на приобретение квартиры

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Основной закон, по которому действует ипотечное кредитование

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

  • Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
  • В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
  • Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
  • 7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
  • Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
  • Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
  • Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Рекомендуем видео к просмотру:

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

102-фз последняя редакция

Последняя редакция ФЗ «Об ипотеке».

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.

Может ли повлиять на что-то маткапитал при взыскании жилья?

Чтобы понять, играет ли маткапитал какую-то роль при выселении, стоит разобраться с правилами направления госсредств на покупку жилья.

Например, вы решили погасить материнским капиталом часть задолженности по ипотеке или привлечь его в качестве первоначального взноса по кредиту. Вы пишите заявление в ПФР, и после проверки информации фонд перечисляет средства в банк.

Читайте так же:
Оформить дом в собственность через суд

Если сертификата не хватило для того, чтобы погасить ипотеку целиком, обременение с вашего жилья не снимается, однако родители обязуются выделить доли детям после полного погашения ссуды.

До полного погашения долга долей в жилплощади еще нет, но есть обязательство выделить их сразу после. Так, банки могут взыскать жилье неплательщиков в общем порядке и суд этому препятствовать не будет.

Часть заемщиков уверена, что обязательство выделить долю в квартире, которая куплена с использованием маткапитала, сохранится даже после того, как квартиру продадут на торгах. Однако судебная практика показывает, что такое мнение ошибочно. Приведем в качестве демонстрации определение Кировского областного суда от 23.09.2014 по делу № 33-3314. Семья с детьми накопила ощутимый долг по ипотеке, поэтому кредитор обратил взыскание на жилплощадь. Заемщики с таким решением были не согласны и обратились в суд, чтобы выделить в собственность детей четверть доли в квартире, так как недвижимость была приобретена с использованием средств материнского капитала.

Суд в иске отказал, поскольку «условия, предусмотренные пунктом 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, не наступили, обременение с жилого помещения, приобретенного с использованием ипотечного кредита (займа), не снято, в связи с чем у суда не имелось оснований для выдела долей несовершеннолетних».

Таким образом, если не вносить платежи по ипотеке регулярно, банк может отобрать квартиру независимо от того, привлечен к кредиту маткапитал или нет.

Требуется ли для продажи банком квартиры согласие органов опеки и попечительства?

Существует заблуждение, что продать ипотечное жилье, в котором проживала семья с детьми, достаточно сложно, особенно, если в ипотеке фигурировал материнский сертификат – требуется согласие на это органов опеки и попечительства. Однако последние защищают имущественные права несовершеннолетних, в данном же случае при реализации квартиры права детей на доли в ней еще не возникли. Поэтому согласие органов опеки на взыскание такой жилплощади не требуется. Ипотека не выплачена, значит, и никаких долей в квартире еще нет, даже детских. Поэтому препятствий у банка для взыскания жилья тоже нет.

Обязан ли заемщик возвращать средства маткапитала при взыскании квартиры?

У получателей маткапитала появляется вопрос: деньги выделяет государство на жилье детям, но банк жилье забирает, что же будет с потраченным маткапиталом? Разберемся с этой дилеммой ниже.

Что делать с обязательством выделить доли на детей, если квартиру забрал банк? На вопрос целевых денег ПФР отвечает следующее: обязательство заемщика оформить доли в ипотечном жилье возникает после снятия обременения. Оно происходит после погашения всего долга. Обязательства выделить доли еще не появились на стадии взыскания квартиры в ходе исполнительного производства. Таким образом, в момент выставления недвижимости на торги нет обязательств перед Пенсионным фондом РФ, чтобы выделить доли на детей. Поэтому претензий о том, чтобы наделить детей правами на доли в квартире у ПФР не возникает.

Читайте так же:
Что такое доля квартиры по завещанию

Возврат средств материнского капитала после того, как банк забирает жилье, законом не урегулирован. Пенсионный фонд может взыскать с заемщика средства материнского сертификата в пределах той суммы, которая осталась ему, после реализации банком залоговой квартиры и погашения всех обязательств перед банком. Такое происходит крайне редко.

Когда материнский капитал только мешает?

Продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно. Если у нее есть история с долгом, который грозит взысканием недвижимости, это еще сложнее.

Обычно заемщик, понимая, что не справляется с регулярными ипотечными платежами, продает жилье, гасит долг и переезжает к родственникам или приобретает жилье поменьше. Бонусом здесь является то, что после продажи квартиры у вас еще могут остаться деньги.

С квартирой же, которая куплена с использованием, государственных денег, такое не пройдет – мешает обязательство по выделению долей. Вы получаете деньги от продажи, гасите кредит, снимается обременение и в этот самый момент возникает право по выделению долей. А выделять их в принципе уже и негде.

Таким образом, закрывая долг деньгами от продажи квартиры, вы остаетесь без жилья, но с актуальным обязательством по выделению долей. Забыть об этом вам точно не дадут.

Чтобы права детей не нарушались, такие сделки проводятся только с разрешения органов опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы доли были выделены, а жилищные условия детей не нарушались.

Проблем бы не возникло, если бы вы поменяли двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Однако из-за испорченной кредитной истории оформить новую ипотеку у вас вряд ли пока получится. Если на нее еще нет денег, то в ней и не будет смысла. Купить квартиру лучше на деньги от продажи старой тоже нельзя, поскольку вырученные от торгов, средства забрал банк. Так, решить проблему самостоятельно заемщик не может, поэтому ждет решения суда.

Поэтому лучшим вариантом для должников всегда будет обратиться в банк, как только они понимают, что не справляются с платежами. Возможно вам дадут кредитные каникулы, вы найдете программу рефинансирования или другие способы для снижения долговой нагрузки. В любом случае стоит не скрываться от банка и идти с ним на контакт.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector