Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем нужен риелтор и сколько стоят его услуги

Зачем нужен риелтор и сколько стоят его услуги?

Половина наших клиентов — это люди, которые решили купить квартиру в новостройке Краснодара без риелтора. Они платёжеспособные, финансово грамотные и знают, чего хотят. Но в итоге им понадобилась помощь риелтора. Почему? Часто люди представляют покупку недвижимости от застройщика так: выбрать квартиру, взять ипотеку, получить ключи. Если бы всё было так просто, вы бы не читали наш блог.

Риелтор — ваш персональный поисковик нужной квартиры среди тысяч предложений. И работает такой поиск получше Google или Яндекс:

  • риелтор знает о будущих жилых комплексах застройщиков, которые вот-вот начнут строить, поэтому лучше подождать пару месяцев до старта продаж
  • у профессионального риелтора есть большая база квартир в новостройках, собрать которую самостоятельно у вас не получится
  • риелтор знает (а хороший риелтор расскажет), почему в выбранном вами новом жилом комплексе люди не покупают квартиры, какие есть минусы и скрытые риски

У покупателей нет доступа к тем инструментам и той информации, которая нужна для быстрого поиска действительно хороших вариантов, а не для отсеивания фейков на популярных сайтах с объявлениями.

риелтор по новостройкам

Риелтор также ваш личный юрист для безопасной и прозрачной покупки квартиры. Не стоит надеяться, что все застройщики белые и пушистые, а их договоры идеальны. Если у вас нет успешного опыта в покупке квартиры от застройщика, то давайте обойдёмся без самонадеянности. Это как в медицине: народные средства хороши для решения мелких проблем, но когда зуб болит вторую ночь, мы идём к стоматологу.

Риелтор защищает ваши интересы, а не интересы застройщика. Это тоже важно понимать, чтобы доверять человеку. Менеджеры застройщика могут пригласить на просмотр уже проданной квартиры, не рассказать об изменениях плана застройки комплекса или просто активно предлагать «неликвидную» квартиру, которую нужно скорее продать. Ситуаций может быть много. Распознать их, предупредить клиента и помочь купить правильную квартиру в правильном доме — работа вашего риелтора, а не менеджера в офисе застройщика.

Дистанционная покупка квартиры в новостройке

Услуга дистанционной покупки квартиры облегчила жизнь сотням наших клиентов, у которых не было возможности приехать в Краснодар для личного оформления документов. Да, сначала многие с опаской рассматривают вариант дистанционной покупки новостройки. Но посчитав экономию семейного бюджета и изучив про юридические гарантии, принимается решение: нужна помощь риелтора.

Риелтор на дистанционную покупку квартиры в Краснодаре — ваш официальный представитель, который действует по нотариальной доверенности. Как купить квартиру онлайн в другом городе читайте подробнее в нашей статье.

Онлайн-покупка квартиры в новостройке — сложный бюрократический процесс, завершить который в одиночку невозможно. Риелтор работает с вами по договору и ни о какой самодеятельности нет и речи. Мы помогаем не только дистанционно купить квартиру в новостройках Краснодара, но и выбрать жильё онлайн. Наш риелтор снимет для вас видео строящегося комплекса или готовой квартиры от застройщика. Вы увидите качество отделки, риелтор проверит подключение коммуникаций, работу лифта, даже поговорит с консьержем и покажет паркинг на видео и фото.

Чем опасны такие сделки

Первое — это риск, возникающий еще на стадии получения одобрения на ипотеку. При выявлении банком факта занижения цены заемщику могут отказать в выдаче кредита и параллельно добавить его в «черный список». Это негативный момент для репутации заемщика в банке в будущем.

Поскольку для расчета налогового вычета применяется указанная в ДКП сумма, при занижении цены снижается и размер вычета. Главная опасность и заключается в проблемах с налоговиками. При обнаружении ими занижения налоговой базы продавцу доначисляется налог на полную стоимость жилья, а также для него наступает административная ответственность в виде штрафа — его сумма составит 20-40% от стоимости сделки и зависит от доказанного умысла. Если таким образом уклониться от уплаты налогов в особо крупных размерах, то можно столкнуться с риском уже уголовной ответственности.

Читайте так же:
Возврат ндфл при покупке квартиры в долях супругами в ипотеку

Все эти нарушения выходят наружу по причине неосмотрительности участвующих в сделке сторон. К примеру, подавая декларации, они сами передают налоговикам сведения. Также возможно выявление нарушения в результате проверки передачи денег через аккредитив.

Являющиеся поводом для проверки сведения могут поступить от широкого круга источников — кого-либо из участников сделки, риэлтора, нотариуса. К тому же сделки с низкими суммами сами по себе привлекают внимание налоговых органов, которые инициируют проверку. В этом отношении особенно пристально налоговики изучают сделки, где в качестве участников фигурируют юридические лица или ИП.

Также налоговая служба может узнать от выдавшего кредит банка, что средства на разницу между реальной ценой и той, что прописана в договоре, были взяты покупателем в кредит. Если дело дойдет до разбирательства, это факт сыграет отнюдь не в пользу покупателя.

Возможные уловки

  1. Первое, на что стоит обратить внимание при выборе риэлтора – реальная сумма его вознаграждения. Часто специалисты в этой области мастерски прячут истинные размеры своего гонорара. Указанные в начале фантомные 30 000-50 000-70 000 рублей могут после совершения сделки перерасти в процент с продаж, а там уже счет идет на сотни тысяч рублей. И потом окажется, что это было прописано в договоре и что указанные цифры, это просто минимальный порог выплаты агенту.
  2. Вторая популярная уловка – это формальное исполнение условий договора со стороны риэлтора. То есть агент может просто подделывать акты о показах квартиры, если в ней никто не живет и на бумаге имитировать бурную деятельность. А квартира так и будет стоять без показов.
  3. Риэлтор может вынудить клиента снизить цену, попросту скрыв его объявление от покупателей. Таким образом, чрезмерно длительное ожидание приведет к тому, что продавец вынужденно снизит планку, а агентство все равно получит указанную в договоре сумму.
  4. Также агент может попросту втереться в доверие к продавцу, особенно если последний из категории повышенного риска – пенсионер, алкоголик, наркоман, инвалид. Если риэлторы обманывают своих клиентов, то они могут обманным путем получить у таких граждан оригиналы документов и доверенность и распорядиться квартирой по своему усмотрению.
  5. Главная задача риэлтора – получение прибыли. Одним из способов для этого являются скрытые комиссии, когда агент убеждает продавца снизить цену и получает себе больше денежных средств. При этом интересы самого продавца никто в этой ситуации не защитит.

Есть лишь один способ защитить продавца от негативных последствий (и то весьма зыбкий). Вместе с «основным» договором купли-продажи квартиры заключается дополнительное соглашение (например, приобретение кухонного гарнитура, мебели или другого объекта с высокой стоимостью, неотделимых улучшений). Но помните: совершая такую сделку, вы помогаете иному лицу уклоняться от уплаты налогов. А это может быть наказуемо.

Теоретических рассуждений в интернете – целый воз, а что в реальности? 30.12.2019 районный суд г.Омска признал договор купли-продажи квартиры недействительным. Примечательно, что иск подала супруга продавца, полагая, что сделка была призвана лишить её имущества. Ответчик (покупатель квартиры) утверждала: деньги продавцу передавались. Но… Представитель продавца этот факт отрицал. Ссылаясь на безденежность, суд признал сделку недействительной.

Интересно и решение Сургутского городского суда от 09.07.2019. Как следует из текста, некто Абб задолжал АО КБ «Агропромкредит», в пользу банка было взыскано свыше 460 тысяч рублей. Должник продал свою квартиру, далее состоялась цепочка сделок. Именно АО КБ «Агропромкредит» просил признать эти договоры недействительными.

Читайте так же:
Нужно ли получать кадастровый паспорт на дом

Истец указывал как одно из оснований ничтожности сделок первично заниженную цену объекта. Забегая вперёд, в удовлетворении требований банка суд отказал. Но лишь по той причине, что истец не представил достаточных доводов к отмене сделки. Иными словами, у банка оказались слабые юристы. А цена была занижена – это факт. Скорее всего, по просьбе продавца.

Решением суда г.Сочи от 16.06.2016 были отклонены требования продавца квартиры Р. к покупателю Ч. о расторжении договора купли-продажи. Продавец в иске указал, что в договоре была прописана одна цена квартиры, а в реальности подразумевалась другая – большая. Но покупатель передал лишь ту сумму, которая отражена в документах.

Просил расторгнуть договор и привести стороны в исходное состояние. Суд отказал в этом требовании – по понятным причинам, ведь подписав договор, стороны согласовали существенное условие – стоимость.

Усилия по продвижению своего предложения нельзя прерывать после появления первых клиентов. Даже после того, как с кем-то из них были достигнуты определенные договоренности, есть риск срыва сделки. Нужно продолжать актуализировать объявления на различных площадках до момента продажи.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

Как риэлторы обманывают клиентов?

Как обманывают риэлторы при продаже?

Стоимость услуг риэлтора довольно высока – от 2 до 9% от цены квартиры, выставленной на продажу. Формально специалисту платит тот гражданин, который обратился за его услугами.

Чтобы увеличить размер своего вознаграждения, предусмотренного договором, риэлтор может прибегнуть к разного рода махинациям, о которых пойдёт речь ниже.

Использование объявления-приманки

Публикация объявления о продаже квартиры с хорошими параметрами – распространённый приём риэлторских агентств. Потенциальный покупатель, натолкнувшись на такую недвижимость, обязательно позвонит по указанному в тексте номеру.

В ответ специалист сообщает, что данное помещение уже было продано, и предлагает аналогичные варианты.

По факту квартиры, указанной в объявлении, либо не существует, либо она не выставляется на продажу.

Заниженная стоимость квартиры

Если в объявлении указана слишком низкая цена или стоимость жилья не прописана вовсе, значит, продавец ещё не определился, за сколько готов её продать. В таком случае приобрести объект недвижимости сможет тот, кто предложит наивысшую цену.

Заниженная стоимость услуг агентства

Как известно, услуги риэлтора не предоставляются бесплатно, клиент и организация должны заключить соответствующий договор.

Специалист может озвучить примерную стоимость предстоящей работы в диапазоне от 40 тысяч до 70 тысяч рублей, однако в договоре цена услуг указывается в процентном соотношении от общей стоимости квартиры.

Не стоит верить на слово риэлтору, всегда внимательно изучайте договор перед его подписанием. Цена работы специалиста составляет от 2 до 9% от стоимости отчуждаемого жилья – именно столько вам и придётся заплатить в итоге.

Невыполнение риэлтором своих обязанностей

Как обманывают риэлторы при продаже?

Стандартный договор содержит условие о необходимости предоставления реэлтором клиенту нескольких вариантов жилья, подходящего под указанные гражданином параметры (метраж, месторасположение, стоимость и т. д.).

Обычно покупать должен осмотреть как минимум 5 объектов, найденных специалистом. При этом посещение каждого из них сопровождается составлением соответствующего акта осмотра.

Отсутствие основных обязанностей в договоре

Если вы ждёте от риэлтора определённых действий для поиска потенциальных покупателей вашей квартиры, но он ничего не предпринимает, не спешите считать, что он нарушает условия договора.

В некоторых случаях такие организации идут на хитрость – они не указывают важные услуги в текст документа.

Например, в договоре может отсутствовать пункт о сборе документации для оформления сделки купли-продажи (в этом случае поиском нужных бумаг должен заниматься сам продавец). Чтобы избежать подобной ситуации, тщательно изучайте текст договора перед его подписанием.

Читайте так же:
Можно ли прописаться за 1 день в квартиру собственнику

Взимание аванса или задатка в сумме, равной стоимости услуг специалиста

Как обманывают риэлторы при продаже жилого помещения?

При заключении предварительного договора купли-продажи стороны договариваются о передаче определённого аванса или задатка. На практике эта сумма равняется размеру вознаграждения риэлтора.

Таким образом, фактически покупатель в первую очередь оплачивает услуги специалиста за продавца. В случае отмены сделки вернуть финансы будет проблематично.

Липовая проверка юридической чистоты сделки

Как обманывают риэлторы при продаже?

Существует ещё один вариант, как обманывают риэлторы при продаже квартиры. Обе стороны – продавец и покупатель – при заключении договора купли-продажи через риэлторскую контору рассчитывают, что специалист проверит юридическую чистоту предстоящей сделки.

Таким образом участники получают гарантию, что сделка является безопасной.

Способы обмана

1. Объявления-приманки. Размещение стандартного объявления о продаже своей квартиры, которая не будет продаваться это распространенный прием риэлтеров. Реализуемая квартира будет иметь замечательные общие параметры, то есть она очень привлекательная по цене и метражу, а также имеет идеальное месторасположение. Используется такой хитрый способ обмана для того, чтобы получить как можно больше звонков от покупателей, которым требуется хорошая квартира.

Далее скажут: Извините, квартира была уже продана, хотя мы можем вам предложить много других очень хороших вариантов за интересные цены.

Черный риелтор дает эти стандартные ответы без запинки за считанные секунды, так что многие будут сразу же соглашаться на их варианты квартиры. Традиционный и самый обычный прием с объявлением о продаже квартиры которой не существует или не будет реализовываться идет для того чтобы привлечь больше покупателей и затем их обмануть.

2. Квартира за 1 доллар. Многие современные объявления о продаже различных квартир будут указывать слишком малые цены что делается для того чтобы покупатель звонил в контору как можно чаще. Здесь владелец еще не определился с ценой и формирует ее не по характеристикам самого объекта и рыночной цены, а потому сколько предложит покупатель самостоятельно. Цель хитрого стандартного обмана будет в том, что делается все именно так, чтобы покупатель сам уже предложил цену и очень часто она будет выгоднее красной цены.

Еще одна цель сниженной цены это количество покупателей, так как такое объявление выпадает везде среди первых, что имеет большое значение. Заниженная стоимость это очень часто встречаемый сегодня способ обмана риэлторами и квартир за один доллар встречается часто.

3. Техническое увеличение цены. Чтобы реализовать квартиру как можно дороже риелтор может договориться с соседями по дому или из других домов завысить на определенное время цену за их квартиры. Далее эти искусственно завышенные цены будут располагаться в перечнях объектов идущих для реализации, а когда будут звонки по этим объявлениям, то хозяева скажут, что квартиры проданы уже давно.

Благодаря такой стандартной подсадной утке цена за квартиру будет завышенной, хотя подозрений не будет ни у кого, это есть техническое увеличение стоимости.

Если вы не знаете, как понять реальное это предложение или нет, лучше возьмите консультации у опытных компаний и у друзей. Так что если у вас есть вопрос, могут ли риэлторы обмануть, то знайте что ответ один: да, в том числе и на увеличении цены.

4. Лучше не беспокоить. Сегодня буквально каждый человек умеет пользоваться Интернетом и сможет быстро и легко себе найти требуемые объявления о реализации квартир. Человека будет интересовать объявления, где говорится: Без посредников, так как это означает, что цена за квартиру должна быть сниженной и этот фактор является логичным.

Читайте так же:
Покупатель не подписывает акт приема квартиры

Ирония здесь состоит в том, что на самом деле посредники тут уже есть просто они хотят сделать так, чтобы все думали, что у них цена самая интересная и доступная.

Учтите, что сам владелец квартиры так никогда писать не будет, этот человек заинтересован во многих клиентах, чтобы продать квартиру сразу.

5. Точный адрес. Идеальный и самый лучший вариант для каждого покупателя это сотрудничество с самим хозяином квартиры, так как не будет большой цепочки посредников берущих комиссии от реализации. Главный и реальный принцип работы надежного и хорошего продавца квартиры без посредников это указание точного адреса, объявление будет иметь много четкой информации и фото, а также там будет указана планировка квартиры при съеме.

6. Без точного адреса. Если у традиционного объявления не указан номер самой квартиры и даже дома, то это говорит о том, что квартиру продает риэлтор, а возможно и целая сеть риэлторов. Хотя если это касается первичного жилья, то здесь обычные номера квартиры могут отсутствовать, так как просто еще не были присвоены официально. Если будете работать с черным риэлтором, то вопрос как вернуть деньги будет уже не решаемым, так что будьте острожными здесь.

7. Объявление двойник. Если человеку уже понравилось определенное объявление о покупке жилья, то перед тем как звонить следует еще проверить в системе поиска Интернет. Если будет обнаружено по этому адресу ряд объектов и будут различия хотя бы по 1-2 факторам, то это признак уже лишнего посредника и о нем иногда не знает даже сам хозяин квартиры.

К факторам объявления двойника можно отнести метраж квартиры, где в одном объявлении он равен 70 кв.м. а в другом уже 69 кв.м., также могут быть ошибки с номером самого дома. Хитрый будущий посредник находит объявление, где говорится о продаже объекта, а затем он размещает его с уже улучшенными общими параметрами, но со своим телефоном. Далее этот человек ищет сам покупателя и сводит его затем с владельцем квартиры, а далее посредник будет требовать комиссионные за услуги. Когда у самого покупателя появятся вопросы о неточностях, то все будет списываться на опечатки тех, кто составлял сам текст.

8. Освеженные объявления. Если объявление было размещено на Интернет-сайте 3-5 минут тому и уже имеет сотни просмотров, то объект завис в продаже, далее продавец меняет 1-2 символа и объявление выходит сразу же выше по дате размещения. То есть здесь получается, что объект только что появился в продаже и затем получает большой интерес, так что просматривайте порядковый общий номер объявления, так как он там не меняется.

9. Самый простой обман. Агентство будет договариваться с продавцом о конкретной сумме, а далее за эти средства и будет продаваться квартира, только знайте, что риэлтор будет стараться сильно занизить эту стоимость. Затем квартира уже выставляется для продажи по той цене, которая будет значительно выше оговоренной ранее, так что вся прибыль достанется только агентству. Здесь требуется быть очень внимательным, когда будет подписываться договор с агентством, которое занижает сильно реальные расценки.

10. Рост цен. Сегодня стоимость квартиры растет быстро и регулярно, так что риэлторы могут договариваться с клиентами о разной цене квартиры, если у агентства будет клиент готовый купить жилье за большие деньги, то продавец жилья об этом и не узнает. До того как купить квартиру требуется проверить агентство и провести сбор документов о квартире и самой компании что защититься от кидалова.

Читайте так же:
Сколько стоит квартира в прибалтике

11. Развод, увеличение стоимости. Часто бывает ситуация когда риэлтор покупателя и риэлтор продавца будут договариваться между собой без вашего присутствия, а затем они станут уговаривать продавать дешевле, а покупать еще дороже. Затем эта общая выгода будет разделена между этими риэлторами, это является стандартным простым обманом и будьте готовы к этому сразу.

12. Общие моменты. Условия стандартного договора говорят, что сотрудники агентства должны будут показать клиенту более 5 вариантов жилья согласно требованиям. Такие общие требуемые варианты должны будут отвечать заранее обговоренным клиентом параметрам, а сам осмотр квартир должен закончиться подписанием законных актов. Для проведения сделки осмотрите сначала все варианты квартир и только затем покупайте жилье, которое вам подходит больше.

13. Обязанности риэлторов. Согласно договору, где указаны услуги агентства в обязанности каждого риэлтора не входят самые важные для клиентов услуги. Так что риэлтор должен будет лишь банально показать клиентам определенные варианты жилья искать лучшие варианты и содействовать продаже, но не более чем. Если что вы должны быть готовыми и знать, куда обращаться для помощи в случае обмана.

14. Отказ Росреестра. Риэлтор может стараться выманивать у клиентов дополнительные средства и объясняет это отказом Росреестра от регистрации самого договора и выдачи требуемых документов. Риэлтор сможет даже попросить регистратора остановить оформление требуемых документов и это приведет каждого покупателя и продавца буквально в панику и смятение. Затем риэлтор будет предлагать решить этот вопрос незаконными способами, то есть дать регистратору хотя бы 50 000 рублей и даже более, а затем уже идет сама регистрация, как и должно быть.

15. Слабые места в работе. Большая часть современных агентств откровенно говорят о том, что их договора слишком далеки от законного совершенства, а во многом даже не профессиональны и глупы. Агентства будут успокаивать своих клиентов и скажут, что им можно точно доверять и что их компания самая крупная и опытная, а на договора просто не обращайте внимания, хотя их и требуется подписывать обязательно.

Советы о доверии:

  1. Желательно лично общаться и встречаться с продавцом и далее не стесняйтесь обговорить с ним стоимость его квартиры и условия самой сделки. Еще до самого подписания договора с агентством обязательно требуйте встречи с покупателем и продавцом, что очень важно и обязательно.
  2. Составляя договор, укажите обязательно полные стоимости квартир, а вместо аванса сделайте подписание договора задатка, который будет вноситься согласно договору купли-продажи квартиры. Задаток будет более выгоден всем сторонам, особенно в том случае, когда продавец или покупатель решит отказаться от покупки или реализации.
  3. Когда уже будет составлен договор, то деньги вносите лишь на одну ячейку банка, что требуется для безопасности сделки.

Советы гражданам при купле и продаже квартир:

  1. Требуется обращаться только к лучшим и опытным агентствам.
  2. Даже если будете самостоятельно избирать себе жилье для покупки, то все равно документы квартиры дайте проверить опытным риэлторам.
  3. Знайте, что деньги нельзя доверять при расчете малознакомым, которые смогут обмануть легко.
  4. Желательно будет сразу застраховать переход своих прав собственности.
  5. Требуется грамотность и знание многих моментов сделки.

Современный клиент должен будет избирать только самые известные и старые агентства, которые смогут ответить за действия сотрудников. Лидер современного рынка точно не захочет уйти и если требуется, заставит своих сотрудников ответить за свои действия. Здесь обязательно должна быть проверка юридической чистоты сделки, так как обманщиков существует множество.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector