Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка квартиры в новостройке; что нужно знать

Переуступка квартиры в новостройке — что нужно знать

Новостройки

С юридической точки зрения, переуступка квартиры в новом доме выглядит следующим образом. Физическое, либо юридическое лицо (инвестор), заключает сделку со строительной компанией, о том, что оно в будущем станет владельцем построенной квартиры, либо нескольких помещений для проживания в строящемся доме (после сдачи дома строительная компания произведет оформление права на собственность физическому, либо юридическому лицу, которое заключило с ним указанный договор).

Он набирает юридическую силу с момента подписания его таким лицом и строительной компанией, и внесения стоимости жилья на данный период времени. Таким образом, у строительной компании приобретается право на требование в свою собственность жилья, которое будет построено через некоторое время.

После того, как дом почти возведен, и остаются некоторые отделочные, либо иные работы, но право передачи в собственность квартиры еще не оформляется, инвестор, решает продать его другому лицу, но уже по более высокой цене. Это и есть договор, связанный с переуступкой жилья в новом доме, который по юридической терминологии звучит так — договор уступки прав требования (цессии).

  • уступка по договору долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.

Особенности

  • составляется до момента оформления права собственности на жилое помещение;
  • не оплаченные финансовые взносы, должны быть проплачены инвестором до подписания этого соглашения, либо обязанность по их уплате возлагается на приобретателя права долевого участия.

После сдачи дома в эксплуатацию, правообладатель стает полноправным владельцем квартиры, и на его имя оформляется право собственности.

Под предварительным договором по купли-продажи, подразумевается такое юридическое действие, по которому продавец, имеющий право на построенное в будущем помещение, обязуется заключить основное соглашение по купле продаже, в оговоренный сторонами срок.

Например, процесс подписания основного соглашения (договора), и переоформления права собственности у нотариуса произойдет через несколько дней или лет, либо через несколько дней после проведения оформления права собственности на помещение, когда произойдет сдача новостройки в эксплуатацию.

Читайте так же:
Все жильцы квартиры по адресу и телефону

Особенностью такого договора являются следующие моменты:

  • основные действия (купля-продажа квартиры) произойдут в будущем;
  • это промежуточный договор, который выражает намерение сторон осуществить сделку, но не обязывает их совершить сделку в обязательном порядке (одна из сторон может отказаться в любое время, возвратив другой стороне полученные средства).

Что представляет собой цессия?

В общем случае цессией называется договор переуступки права на что-либо купленное в кредит, иными словами — это продажа долга. Согласно договору цессии, если человек взял в кредит, например, квартиру и еще не расплатился, он может ее продать, а вместе с ней и остаток кредитной задолженности кому-либо другому. Тот, кто покупает, называется цессионарием, а тот, кто продает — цедентом.

Существуют два вида договоров, по которым производится покупка недвижимости в новостройке:

  • договор долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.

000744611_1-a954903bcab299f89189e12bc7b97428

Цессии в этих случаях различаются тем, что в первом случае государственная регистрация договора необходима, тогда как во втором совершенно не требуется.

При возникновении вопросов, связанных с видами договоров по переуступке, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Какие бывают виды переуступки

  1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
  2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.
Читайте так же:
Браслет за домашним арестом

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Фото 3

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Читайте так же:
Когда должен быть подписан акт приема передачи квартиры

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

На каком этапе выгоднее всего проводить сделку?

Рыночная стоимость квартиры прямо пропорциональна степени готовности объекта. На ранних этапах продажа не принесёт большую прибыль и может вызвать подозрения в добросовестности девелопера. Однако если ждать слишком долго, квартира уже не попадёт под условия переуступки, так как после передачи в собственность она будет регулироваться законом о купле-продаже.

При отсутствии внешних факторов самый экономически выгодный момент для продажи наступает, когда дом достроен и сдан, но акты о вступлении в права собственности ещё не подписаны.

Риски и заключение договора переуступки

Горячая линия с юристом.

Несложная, на первый взгляд, с юридической точки зрения процедура при оформлении договора имеет ряд особенностей и некоторые риски.

Перед ответственным шагом заключения договора переуступки квартиры в новостройке необходимо внимательно изучить всю историю переуступок, так как такие сделки можно совершить множество, причем с одной и той же квартирой. Это возможно по причине необязательности регистрации договора права требования в госреестре, в отличие от других видов сделок с недвижимостью.

Чтобы не быть обманутым, заключить рекомендуется только переуступку прав на жилье, после чего договор вносится в госреестр, а оплату внести уже после внесения в него соответствующих данных. В этом случае будьте спокойны, вы сделали все правильно.

После совершения юридической операции у вас должны остаться на руках такие документы:

Читайте так же:
Может ли на лпх строить жилой дом фз

Особенности составления договора переуступки и его подписания.

  • Непосредственно сам документ переуступки прав на жилую недвижимость;
  • Квитанция об оплате по договору;
  • Иные документы, обусловленные в договоре;
  • Письменное согласие второй стороны на совершение сделки;
  • Акт передачи вам всех необходимых документов.

Передачу документов, их условия и детали рекомендуется проводить с юристом для перепроверки правильности проведения сделки.

Следует помнить, что причиной переуступки и оформления сделки может предшествовать информированность продавца о несостоятельности или будущего банкротства застройщика.

Тем более, что после совершения сделки бывший владелец прав уже не несет перед вами никакой ответственности за дальнейшее развитие событий, поэтому, в случае замораживания строительства, отстаивать свои претензии в суде придется только вам.

И нередко бывает, что отсудить хоть часть потраченной суммы не удается, а если и выносится решение суда в вашу пользу, то получить причитающиеся вам деньги, по разным причинам, все равно не получится.

Условиями заключения переуступки прав есть наличие таких документов:

  • Квитанция или выписка из банка о произведенной оплате первоначального взноса по изначальному договору;
  • Письменное согласие застройщика о переуступке продавцом вам прав на жилые квадратные метры;
  • Письменное разрешение кредитной организации (в случае оформления квартиры в ипотеку).

При несоблюдении хотя бы одного из этих пунктов, при обжаловании в суде сделка будет считаться недействительной. Таковой она будет и в случае заниженной стоимости прав переуступки, а также оформление договора в течение 1 года с момента начала производства дела о признании строительной компании банкротом.

Знание этих нюансов поможет обезопасить вас от совершения необдуманных шагов и бесперспективного вложения денежных средств.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Плюсы и минусы

плюсы и минусы

Переуступка квартиры – это всегда риск. Меньше всего подвергается риску долевое участие в постройке. Так у вас появляется дополнительная защита (по ФЗ-214).

Читайте так же:
Как можно получить муниципальное жилье на время работы

Единственный недостаток – при расторжении договора покупателю возвратят лишь сумму, указанную в договоре долевого участия, а не уплаченную по факту.

Огромным плюсом выступает цена. Дешевле стоят квартиры, которые только строятся. Это экономия, выгодное, современное инвестирование.

Очень много документов требуют от продавца, их необходимо согласовывать с различными инстанциями. А застройщик может вымогать огромные проценты за дачу своего согласия.

К сожалению, существуют и риски. Распространена ситуация, когда дольщик узнает о финансовых проблемах застройщика, начинает заниматься продажей своей недвижимости. Если вам предлагают очень заманчивую стоимость, не спешите покупать. За дешевую сумму вы можете приобрести не только права, а и обязанности, проблемы, долги.

Вторым частым случаем выступает двойная, тройная переуступка. Чтобы избежать ее, совершайте покупку по ДДУ, требуйте у владельца выписку из

ЕГРП. Документ удостоверит, что с недвижимостью нет юридических проблем.

Заподозрив неладное, если происходят заминки, оттягивается оформление сделки, документов, обратитесь к опытному юристу.

Договор переуступки – рутинное дело. Юрист проверит все документы, историю сделок. Ведь одну и ту же недвижимость могут продавать по несколько раз.

Если вы купили недвижимость, где у застройщика проблемы, то вернуть деньги не сможете даже через суд.

Недействительна цессия, если: занижена стоимость квартиры, нет выписки из банка (продавец не предоставил), нет письменного разрешения от застройщика, банка. И если договор оформлен в период, когда застройщика признали банкротом.

По переуступке могут обмануть покупателя. Если ДДУ признан недействительным застройщиком, тогда переуступка автоматом становится ничтожной.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector