Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

  • С помощью нотариуса

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление
  • С помощью риелтора
  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Оформление купли продажи квартиры

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Читайте так же:
Как выписаться из квартиры и отказаться от доли находясь в другом городе

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.

Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.

Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:

  1. Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 14)
  2. Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 24)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Сколько стоит оформление квартиры при покупке

Заключение договора купли-продажи у нотариуса повлечёт ряд трат. Они связаны с оплатой услуг нотариуса. Если же покупатель или продавец также обращался к риэлторам, то заплатить придётся и этому агентству.

В среднем, риэлтор возьмёт за свои услуги около 3% от стоимости продаваемой квартиры. Услуги нотариуса зависят от ценового уровня продаваемой недвижимости:

  • Менее 1 миллиона – от 300 рублей до 11 тысяч;
  • От 1 до 11 миллионов – от 15 тысяч рублей;
  • Более 11 миллионов – от 16 тысяч и более.
Читайте так же:
Как правильно заполнить препроводительная ведомость к сумке

В итоговую сумму включаются затраты, связанные с подготовкой документов и оформления договора купли-продажи.

Стоимость

Вопрос, который волнует каждого, перед кем появилась необходимость обращения к рассматриваемому в этой статье специалисту: сколько нотариус берет за оформление соглашения? На стоимость влияет несколько факторов:

  1. Какова цена недвижимости, с которой проводится операция.
  2. Между родственниками или же чужими друг другу людьми идет процесс.

В общую сумму закладываются также: государственная пошлина (она составляет 2000 рублей для физического лица), техническая работа, если привлекались риэлторы, то «отстегнуть» определенное количество средств потребуется и им. Кроме того, какого-то единого регулятора в данной сфере нет. Нотариус может лишь принять во внимание данные свыше рекомендации, но соблюдать их или нет — его личное дело.

Кто оплачивает сделку

Мы выяснили, сколько стоит оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса, а на кого будут «взвалены» данные траты? Тут есть два варианта развития событий. Если стороны поддерживают хорошие взаимоотношения, лояльны друг к другу, то могут прямо в тексте договоренности указать, что делят все расходы пополам. Но чаще случается такое, что продавец отказывается уплачивать лишнее, и вот тут все денежные траты лягут на плечи покупателя. Если вы оказались именно в подобной ситуации, то ничего не попишешь, таковы требования.

Заверение документа

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Где можно оформить договор купли-продажи квартиры

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Читайте так же:
Передача сведений в уфмс в электронном виде в спб

Логотип кнопка

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Передача задатка

Процедура передачи задатка за квартиру при покупке

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Читайте так же:
Документы на продажу части дома с земельным участком в 2016 году

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Нотариальное оформление бумаг на рынке вторичного жилья

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо в следующих случаях:

  • Продажа жилой недвижимости через договор пожизненного содержания с иждивением.
  • Продажа доли недвижимости (в том числе по договору дарения), когда не предполагается одновременная продажа всех долей от разных собственников в рамках одной сделки.
  • Продажа недвижимости, которая принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия или признанному ограниченно дееспособным собственником.

Непривлечение нотариуса к регистрации договоров в этих ситуациях делает сделки ничтожными.

Нотариус глазами продавца

Регистрация сделки через нотариуса продавцу не слишком нужна, если речь не идет о перечисленных выше случаях. Объясняется это тем, что продавец получает деньги за приобретенную у него недвижимость. Главное в этой ситуации – определить, каким способом эти деньги будут ему переданы. Сами формулировки в договоре продавца не слишком волнуют.
Обычно возникающие после заключения сделки проблемы затрагивают интересы покупателя. Даже признание договора недействительным из-за обнаруженных в нем ошибок оставляет право собственности продавца на квартиру за ним.
Практика показала, что недействительность сделок с недвижимым имуществом признается судебными инстанциями чаще по инициативе самого продавца или лица, представляющего его интересы. Это означает, что у продавца попросту нет поводов для беспокойства.

Сотрудничество с нотариусом со стороны покупателя

Покупка недвижимости – дело другое, есть много моментов, которым стоит уделить особое внимание. Оплачивая квартиру или дом по договору, покупатель отдает деньги, а в ответ получает только право собственности на приобретаемый объект. Его нельзя пощупать или измерить в физических характеристиках.
Право собственности, полученное по продаже недвижимости одной из сторон, имеет множество условностей, нарушив которые можно оспорить сделку. Риски покупателя в этой ситуации несоизмеримо большие по сравнению с продавцом. В его интересах досконально проработать формулировки в договоре, чтобы впоследствии ни одна из них не смогла вызвать сомнения.
Многие покупатели сталкиваются с такой необходимостью впервые, они не имеют опыта в подобных делах. В этом случае оформление сделок лучше доверить профессиональному нотариусу, который изучит материалы дела и даст ценные рекомендации по условиям заключения договора. Опытный специалист снизит риски сделки, окажет помощь в сопутствующих вопросах.
Схема действия нотариуса при покупке недвижимости:

  1. Изучает детали, готовит проект договора купли-продажи, при составлении которого учитываются нормы законодательства России, интересы покупателя жилого или нежилого имущества. Грамотный подход к составлению бумаг на 100% исключает риски признания сделки ничтожной.
  2. Прорабатывает допусловия для внедрения в договор. Эти формулировки при условии правильного составления защищают покупателя от всевозможных обременений и ограничений.
  3. При отсутствии возражений сторон может утверждаться финансовая ответственность продавца в случае появления третьих лиц, претендующих на имущество после его покупки. Нотариус имеет доступ к сведениям из ЕГРН, поэтому в любой момент может проверить отсутствие обременений на момент подписания договора между сторонами.
Читайте так же:
Можно ли вписать в приватизированную квартиру человека

dom_cherez_notariusa

В задачи специалиста входит объяснение участникам сделки ее смысла и последствий. Он разъясняет намерения каждой стороны и выявляет соответствие ожиданий полученному результату.
Благодаря этому удается избежать признания сделки недействительной из-за возможного обмана или преднамеренного введения в заблуждение одной из сторон. Беседа с заключающими сделку лицами, адекватность суждений продавца и покупателя убеждают нотариуса во вменяемости сторон, а также добровольности поступков перед проставлением в бланках подписей.
При возникновении проблем в последующий период, связанных с оспариванием согласованных сторонами условий, нотариус выступает в суде третьим лицом, подтверждающим факты, соответствующие истине. Его слова играют важную роль в принятии судебного решения. Это существенно снижает риски покупателя.

Нотариальные услуги

Стоимость работ нотариуса зависит от характера сделки:

  • нотариат предусмотрен законодательно;
  • личная инициатива сторон.

При обязательном, установленном законодательно нотариальном удостоверении договоров по отчуждению недвижимости, берется 0,5% от цены. Платеж не может быть менее трехсот рублей и больше двадцати тысяч. Дополнительно оплачиваются технические работы в сумме до 5000 рублей.

Если сделка не требует по закону нотариального удостоверения, цена техработ максимально может доходить до 14 000 рублей. Заверение документов по отчуждению квартир и домов выльется в следующие расходы:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector