Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Можно ли построить дом на земле для садоводства в СНТ

Разберемся, можно ли построить дом для постоянного проживания на земле для садоводства в СНТ. Частично ответ на это вопрос дан в документах на приобретенный участок. Если в нем имеются формулировки «для ИЖС» или же «дачное строительство», то проблем со строительством дома и его дальнейшим оформлением не предвидится. Во всех прочих случаях несоблюдение норм земельного законодательства сулит владельцу участка множество неприятных последствий, вплоть до изъятия его собственности.

Можно ли на участке ЛПХ построить несколько домов и сдавать их в аренду?

У меня есть участок для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный в границах населенного пункта. Площадь участка — 2500 кв.м. Могу ли я построить на нем несколько домов для сдачи в аренду?

Для ответа на вопросы были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  1. Градостроительный кодекс РФ;
  2. Кодекс РФ об административных правонарушениях;
  3. Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;
  4. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540;
  5. СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;
  6. Правила землепользования и застройки части территории сельского поселения Стремиловское Чеховского муниципального района Московской области;
  7. Определение Московского городского суда от 26.03.2019 по делу № 33-107/2019;
  8. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 № 09АП-5780/2017 по делу № А40-136547/16;
  9. решение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2019 по делу № 7-1067/19.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Земельный участок площадью 2500 кв.м расположен на землях населенных пунктов и имеет разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства».

Коттедж

Согласно ст. 4 федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок (т.е. участок ЛПХ, расположенный в пределах границ населенного пункта) используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Именно такое здание можно построить на приусадебном участке ЛПХ.

Читайте так же:
Акт осмотра дома после ремонта

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540) на приусадебном земельном участке допускается размещение индивидуального жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Запрета на строительство более одного жилого дома на приусадебном земельном участке законодательство не содержит. На это указал Московский городской суд в определении от 26.03.2019 по делу № 33-107/2019.

Следует учесть, что указанным выше Классификатором выделен такой вид разрешенного использования, как гостиничное обслуживание, в который входит размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них. За использование построенных индивидуальных жилых домов в качестве гостиниц или общежитий ч. 1 ст. 8.9 КОАП РФ предусмотрена административная ответственность (решение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2019 по делу № 7-1067/19).

Суды также могут прийти к выводу, что единственно возможной целью строительства жилых домов и иных строений на участке ЛПХ может быть производство сельскохозяйственной продукции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 № 09АП-5780/2017 по делу № А40-136547/16).

При строительстве домов необходимо учесть максимальный процент застройки земельного участка 40 %, максимальную этажность 3 этажа и максимальную высоту зданий 12 м, установленную ст. 27 Правил землепользования и застройки части территории сельского поселения Стремиловское Чеховского муниципального района Московской области (утв. в 2016 году). Теми же Правилами утвержден минимальный отступ 3 м от границ участка до здания.

Также при строительстве домов нужно учесть, что п. 4.3 СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в зависимости от степени огнестойкости здания и класса конструктивной пожарной для зданий, расположенных на разных земельных участках, предусмотрены минимальные противопожарные разрывы от 6 до 15 метров. Это будет иметь значение при разделе участка, так как согласно п. 4.13 указанного СП 4.13130.2013 противопожарные разрывы между жилыми домами, расположенными в пределах одного участка ЛПХ не нормируются.

Минимальная площадь приусадебного участка ЛПХ согласно Правилам землепользования и застройки составляет 300 кв.м.

Резюме

Строительство нескольких жилых домов на одном участке не должно вступать в противоречие с целью использования земельного участка — производство сельскохозяйственной продукции и должно иметь разумное обоснование (например, наличие большой семьи, отдельным частям которой необоходим отдельный дом). При строительстве жилых домов исключительно для сдачи и последующей их сдаче есть риск привлечения к административной ответственности.

Читайте так же:
Документы для оформления в дом престарелых в россии

Дома необходимо строить с соблюдением требований максимального процента застройки участка, высотности, этажности зданий и отступов от границ участка и между зданиями.

Назначение земель в ДНТ

Собственность ДНТ можно использовать следующим образом:

  • выращивать деревья и кустарники (плодовые или декоративные);
  • организовывать место для личного отдыха/хобби;
  • возделывать сельскохозяйственные культуры;
  • построить жилой дом (к примеру, из цельного или клееного бруса) и прописаться в нем;
  • создать небольшую постройку по типу сарая/гаража.

Чем участок ДНТ отличается от СНТ, ИЖС

Даже не все юристы назовут разницу между ДНТ, СНТ и ИЖС. Особенности касаются лишь названий, некоторых условий проживания и обязательств.

ИЖС — это земельные участки, которые используются под индивидуальное жилищное строительство. Их границы располагаются только на территориях населенных пунктов.

СНТ — это садовые некоммерческие товарищества, которые предназначены именно для садоводства и огородничества. Поэтому для них выделяются более плодородные участки и кадастровая стоимость может быть выше, чем у ДНТ.

Примечание. Высокая цена участка влечет за собой более высокий налог на землю.

Во многом СНТ и ДНТ похожи. Та же структура правления, которую формируют участники. Правление назначает председателя, разрабатывает устав. Все решения принимаются на общих собраниях и признаются действительными, если во время заседания велся протокол установленной формы.

Главное отличие СНТ от ДНТ в том, что прописка в первом практически невозможна. То есть участок СНТ стоит приобретать, только если вы хотите периодически приезжать туда и заниматься садом и огородом. При этом построить дом и переехать в него на постоянное место жительство не получится.

Важно! В СНТ собственнику придется самостоятельно подводить все коммуникации, тогда как в дачном товариществе это решается коллективно за счет целевых или членских взносов участников.

В ИЖС наиболее востребованные участки. Их главное предназначение — строительство дома для постоянного проживания. У этих земель самое удачное расположение: школы, больницы и другие важные объекты, дороги и коммуникации находятся в непосредственной близости. Здесь проще всего получить прописку и сделать официальный почтовый адрес, легко оформить налоговый вычет, поскольку участок предназначен для проживания.

Однако покупка земли в ИЖС не всегда сопряжена с обещанными благами цивилизации. Вполне может оказаться, что участок продается в чистом поле, которое никто не торопится облагораживать. В отличие от ДНТ, здесь никто помогать не будет. Придется лишь ждать.

Примечание. Перед покупкой всегда важно проверять приобретаемое в ИЖС место: приезжать лично и смотреть, что есть, а чего нет.

В каждом регионе прописаны ограничения минимально и максимально допустимых размеров участка ИЖС. Проект дома подлежит обязательному согласованию, поскольку он предполагается для постоянного, а не сезонного проживания.

Читайте так же:
Правила уборки мест общего пользования в коммунальной квартире

Поэтому соответствие всем ГОСТам и СНиПам — обязательное условие. После строительства начинается бюрократическая волокита с получением разрешения на эксплуатацию.

участок днт

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения :

*земля для садоводства;

*земля для пашни;

*земля для дачного строительства;

*личное подсобное хозяйство.

shapki1312

Есть два основных понятия для земель , которые не стоит путать – это категория и целевое назначение, целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель. Но есть ещё разрешенное использование земельных участков, конкретизирующее целевое назначение для участков в составе отдельных категорий земель, оно определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Это означает, что мы можем построить коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не переведя землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования на ДНП или СНТ, что гораздо проще.

Что необходимо сделать чтобы перевести земли сельхозначначения (СНХ) в ИЖС или в другую категорию?

С этим вопросом мы обратились на горячую линию Управления Росреестра по РТ:

— Для того, чтобы изменить вид разрешенного использования необходимо получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в Казанскую городскую Думу (или любой другой муниципальный уполномоченный орган местного самоуправления, например, исполком районной администрации) с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний. В этом случае Казанская городская Дума (читай исполнительный орган местного самоуправления) ходатайствует в Кабинет министров РТ (орган исполнительной власти региона, например, краевая или областная администрация) об изменении вида разрешенного использования, который, в свою очередь, выносит соответствующее постановление.

Что такое ИЖС, СНТ и ДНП

Перед тем как заняться поиском подходящего участка, необходимо узнать какие виды земельных наделов бывают. В вопросах покупки надела стоит полагаться исключительно на свою рассудительность и правовую осведомленность, иначе при ее эксплуатации и застройке можно попасть в весьма затруднительное положение.

Читайте так же:
Справка о нахождении на работе вахтовым методом

От документального статуса земли зависит благоустроенность местности, возможность оформления регистрации, требования, предъявляемые к будущим строениям, а также ценность самого приобретения (как на момент регистрации сделки, так и в случае вторичной перепродажи собственности).

В первую очередь следует дать расшифровку непонятных аббревиатур:

  • ИЖС – это индивидуально жилищное строительство;
  • ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество.

Земельные места под ИЖС согласно установленному Законодательству должны находиться в пределах обитаемых поселений. Это означает, что будущий собственник может рассчитывать на наличие коммуникативных развязок, развитой инфраструктуры и прочих благ. Земли ДНП и СНТ локализуются исключительно в сельскохозяйственных зонах, при этом показатели бонитета (то есть плодородности почвы) для данных типов могут существенно различаться.

Каким должен быть участок?

Чтобы дом в СНТ был зарегистрирован как жилой, нужно, чтобы участок находился на землях, относящихся к населенным пунктам. Если дом на участке, который отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, то перед тем как переоформить его в жилой, потребуется заняться переводом земли из одной категории в другую.

В некоторых случаях перевод сельскохозяйственной земли (дачной или садоводческой) в категорию ИЖС, то есть земель, где можно возводить постройки, имеющие жилое назначение, невозможен. В основном это касается участков, расположенных вне населенных пунктов, на землях сельхозназначения. Такие участки можно перевести в категорию ИЖС только в случае, если они примыкают к границам города или деревни.

Можно ли из ЛПХ в ИЖС – легально?

Начнем с того, что участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться в черте городских поселений и вне этой черты.

Вне черты поселения участок считается полевым – на нем не разрешено возводить какие-либо строения, соответственно, без смены категории назначения земли перевести такой земельный надел в ИЖС легально нет возможности.

Под ИЖС можно переводить лишь те участки, которые находятся в черте поселений и называются приусадебными.

Нормативные акты

Данная процедура регулируется все тем же ФЗ №172 от 21.12.2004, а так же подчиняется Земельному и Градостроительному Кодексам Российской Федерации.

Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112. Порядок внесения записи в ЕГРН об изменении категории и целевого использования земельного участка обозначен в ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы

Фото 7

Что касается плюсов ЛПХ, так это низкий земельный налог, возможность освобождения от уплаты налога на производимую на участке продукцию, отсутствие необходимости оформлять ИП для деятельности на участке.

Читайте так же:
Кто проверяет счетчики воды в квартире

Но, так как речь идет о необходимости перевода в ИЖС, то эти плюсы не играют никакой роли, так как участок под индивидуальное жилищное строительство предполагает разрешение на строительство жилого дома с возможностью регистрации, проведение коммуникаций для жизни органами местной администрации, возможность прописки на участке.

На землях ЛПХ вообще не на всех строительство разрешено. К примеру, на полевых участках оно запрещено вовсе, и, чтобы его получить, необходимо для начала сменить категорию земель на земли под жилые помещения, с чем тоже может быть связано множество трудностей.

Гораздо легче обстоять дело будет с приусадебными участками. Ко всему прочему стоимость участка ИЖС существенно выше. В общем, при большом желании, можно миновать трудности и совершить процедуру переоформления вида разрешенного пользования землей.

Порядок действий

  1. * Если надел является полевым, то нужно перевести землю сельскохозяйственного назначения в фонд поселений;
  2. Собрать необходимый пакет документов;
  3. Составить ходатайство согласно требованиям органов местного самоуправления;
  4. Лично, либо через законного представителя подать заявление вместе с документами в уполномоченный орган;
  5. Ожидать решения комиссии.

Документы

Потребуется собрать следующие документы:

  • Копия документа, удостоверяющего личность; или ЕГРЮЛ, если инициатором процедуры является ИП;
  • Заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы), которая проведена за свой счет заранее;
  • Согласия всех правообладателей земельного надела

В ходатайство нужно включить информацию о документах следующего характера: кадастровый номер участка, категория, из которой и в которую переводится, убедительное обоснование и документы правообладателя.

Вопрос цены, исключая услуги юриста и нотариуса, во всем определяется размерами участка и его расположением. Тут предугадать общий стандарт для всех участков невозможно. Пошлина по итогу будет составлять 30% от кадастровой стоимости участка. Выписка из ЕГРН будет стоить 300-600 рублей, экологическая экспертиза – 10-15 тысяч рублей.

Возможные трудности

Фото 8

Установлены три основные причины для отказа, за исключением неполноты предоставленной документации и неверно составленного заявления.

  1. Отрицательное заключение экспертизы;
  2. Техническая невозможность существования ИЖС на земельном наделе;
  3. Земли не подлежат переводу, так как являются с/х угодьями.

Земельный надел под ИЖС – это идеальный вариант для обеспечения себя и семьи жильем в собственном доме на отдельном участке. Если имеется в собственности участок под ЛПХ, или СНТ, а в планах использовать его как ИЖС, то процедура перевода будет стоить результата.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector