Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры у юридического лица

pokupka-kvartiri-u-uridicheskogo-lica

Как известно, организации типа ОАО или ООО действуют не только на основании закона, согласно которому для сделок с отчуждением имущества установлен особый порядок, но и согласно уставу или иному документу, где могут быть прописаны условия их совершения.

Наиболее часто встречается ситуация, когда руководитель юридического лица должен провести согласование с участниками организации на основе совета директоров или собрания акционеров. Причиной такой ситуации является оценка действий в связи с риском банкротства:

  • законодательно крупные сделки оцениваются в 25% от стоимости активов компании;
  • согласно внутренним бумагам такой лимит может составить до 50% стоимости.

Акционеры должны оценить законность продажи, риски для компании и сумму сделки. Это своеобразная страховка. Если провести процедуру без согласия, через суд можно аннулировать договор, что, согласитесь, может иметь серьезные последствия. Особенно это касается покупателя, который лишится и крупной суммы денег, и квартиры.

Безвозмездные сделки

Под подозрение в незаконной сдаче в аренду могут попасть и те владельцы, которые просто пустили пожить в свою квартиру родственников или друзей без взимания платы.

Поскольку этим предлогом часто пользуются настоящие арендодатели с целью не платить налоги, высока вероятность, что к такому владельцу придут с проверкой.

В этом случае налоговой нужно будет доказать, что такое проживание является возмездной арендой, а владелец жилья получает прибыль, с которой нужно платить налоги.

Наличие арендных отношений доказывается:

  • Заключенным договором аренды.

Пошаговая инструкция по заключению договора аренды квартиры между физлицами приведена в системе «КонсультантПлюс». Получите бесплатный онлайн-доступ к системе и переходите к указаниям.

  • Подтверждением возмездности отношений (переводы на карту с указанием назначения платежа «за такой-то месяц» и т. д.).
  • Показания жильцов и соседей.
Читайте так же:
Выделить свою долю в натуре квартира

Бремя сбора доказательств лежит на налоговом органе.

Сделка по недвижимости между фирмой и частником

Компания должна провести собрание всех учредителей и зафиксировать их согласие на сделку квартиры в протоколе. После нужно подготовить пакет документов.

Необходимые документы

Документация для продавца и покупателя, также как и в случае со сделкой между двумя юрлицами, будет различаться.

Для продавца-юрлица:

  • выписка из ЕГРП;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • независимая оценка недвижимости;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство права собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • уставные документы организации;
  • заявление о переходе права собственности;
  • справку о крупности сделки;
  • доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
  • справку об отсутствии обременений;
  • согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
  • свидетельство о постановке в налоговом органе;
  • выписка о зарегистрированных правах.

Для покупателя физлица:

  • паспорт РФ;
  • заявление о новом праве на собственность;
  • чек об оплате госпошлины.

Порядок проведения

  1. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи.
  2. Выдать покупателю доверенность от юрлица на представление интересов при регистрации перехода права собственности на квартиру.
  3. Покупатель едет по месту нахождения квартиры, получает технический план в БТИ (если нужно), сдает документы в Росреестр, через 20 дней получает свидетельство о праве собственности.

Нюансы и особенности

Физические лица опасаются сделок с квартирой с юридическими лицами, поэтому для того, чтобы продать собственность фирме они чаще всего нанимают профессиональных юристов, которые знают «подводные камни» процесса купли-продажи недвижимости.

Компания-продавец должна быть готова к тщательным проверкам документов со стороны юриста покупателя. Будут проверять данные из Росреестра, информацию о предыдущем собственнике и может ли он оспорить право собственности, изучать соглашение о продаже недвижимости от всех акционеров.

Риски фирмы

Продавец- юридическое лицо рискует при оплате покупки. У безналичной сделки нет лимита оплаты.

Читайте так же:
Процедура перевода дома на дачном участке в жилой

Ограничения установлены только при оплате наличными в размере 100 тысяч рублей.

Покупатель может перевести деньги на банковский счёт или ячейку. Другие способы оплаты могут быть мошенническими. Также важно проверить документацию физлица.

Затраты собственника

Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал. После продажи квартиры платят налог на прибыль.

Юридическое лицо может законно продать квартиру другой организации или физическому лицу. Главное, подготовить необходимые документы и учитывать возможные риски. А после продажи недвижимости обязательно заплатить налоги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).

При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение на это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника на продажу жилья.

Покупка «вторички»

риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юрлица на вторичном рынке, хоть и более редкая операция, чем покупка новостройки, но менее рискованная.

Главное, что должен помнить покупатель, — это необходимость тщательной проверки бумаг и соответствия жилплощади своим требованиям.

Как осуществить покупку квартиры у юридического лица и как снять риски при приобретении вторичного жилья? Есть ряд правил:

  • Необходимо тщательно собрать все требуемые бумаги.
  • При подписании договора нужно проявить особенную бдительность. Лучше, чтобы при этом присутствовал человек с юридическим образованием.
  • Важно обеспечить безопасность при оплате сделки.
  • В завершении необходимо зарегистрировать купленное жилье.
Читайте так же:
Обязательные документы при продаже квартиры

Лучше всего с подобной задачей справится опытный риэлтор. Он хоть и возьмет свой процент от производимой покупки, но все-таки поможет минимизировать риски покупателю.

Подписание акта приемки

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоСторона подписывает приемочный акт. Если у вас возникают претензии к качеству жилья или дому, обязательно укажите их в документе. Застройщик обязан передать вам жилье в десятидневный срок со дня подписания приемочного акта.

Право владения на недвижимость регистрируется в территориальном подразделении Росреестра.

Основные документы для купли-продажи

  • документ, заверяющий личность покупателя;
  • доверенность и паспорт представителя;
  • учредительная документация компании;
  • кадастровый паспорт на имущество;
  • технический план;
  • документ о том, что коммунальные услуги оплачены;
  • выписка из домовой книги;
  • основание для проведения сделки

Когда квартиру продает физическое лицо, права продавца подтверждает договора купли-продажи, мены или дарения. Также свидетельство о наследстве подтверждает, что продавец имеет право отчуждать недвижимость.

Права организации на недвижимость подтверждается другими документами. 3 основных документов для застройщика:

  • разрешение на постройку дома;
  • документ, подтверждающий права на землю;
  • документы, подтверждающие, что стройка завершена, а дом сдан в эксплуатацию.

Основанием для сделки является договор цессии, если продает квартиру компания, которая имуществом не владеет.

Заключение экспертной организации потребуется, когда жилье продается в ипотеку. Эксперты дают оценку стоимости жилья.

Покупатель переводит оплату на расчетный счет компании.

Зачем россиян заставят отчитываться о сделках с недвижимостью?

С 10 января 2021 года в России вступают поправки в закон 115-ФЗ, согласно которым сделки с недвижимости будет проверять Росфинмониторинг. А банки будут следить за тем, что деньги от продажи квартиры, пошли на «благие цели». Какие трудности в связи с этим ожидают покупателей и продавцов? Может ли это привести к удорожанию жилья? Об этом Bankiros.ru узнал у экспертов.

Читайте так же:
Может ли человек продать свою долю в доме без согласия

Напомним, что по закону 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» Росфинмониторинг контролирует только те сделки, которые касаются перехода права собственности. С начала 2021 ведомство также будет контролировать сделки купли-продажи жилья на сумму свыше 3 млн рублей. Также под контроль ведомства попадут и другие сделки с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм.

Эксперт сервиса для проверки юридических и физических лиц «Контур.Призмы» Светлана Кирланова объясняет, что поправки в 115-ФЗ, приняты, чтобы, в первую очередь, уменьшить поток дублирующих сообщений в Росфинмониторинг, структурировать операции, подлежащие обязательному контролю.

Она также отметила, что процесс оформления сделок для граждан и организаций не изменился, поэтому ни физические, ни юридические лица не столкнуться с дополнительными трудностями.

Что же поменяется?

По словам Кирлановой, если раньше человек продавал или покупал квартиру дороже 3 млн рублей через агентство недвижимости, то после завершения сделки и регистрации права собственности, агентство недвижимости отправляло сообщение в Росфинмониторинг. При этом, если человек переводил часть денег за сделку через банк, то банк, видя назначение платежа, просил предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и также отправлял отчет в Росфинмониторинг. То есть сообщение в Росфинмониторинг дублировалось.

Теперь организации будут подавать отчет не об операциях с недвижимым имуществом (как ранее), а о следующей операции с денежными средствами, осуществляемой в рамках этой сделки с недвижимостью, пояснила собеседница Bankiros.ru. Таким образом, с агентств недвижимости вообще снимается обязанность о подаче сообщений по договору купли-продажи имущества. Эта обязанность полностью ложится только на организации, через которые проходят денежные расчеты.

В чем могут возникнуть трудности?

Юрист Crowe CRS Евгения Заинчуковская отмечает, что со вступлением в силу поправок контролироваться будет не только купля-продажа, но и аренда недвижимости.

Читайте так же:
Как узнать когда будет капремонт в доме

В каком случае сделка с недвижимостью может быть аннулирована?

Заинчуковская отметила, в том, что власти приняли данные поправки, нет ничего удивительного, ведь недвижимость является одним из классических способов легализовать преступно нажитые средства. Дело в том, что она обладает высокой ликвидностью. Кроме того, сделку можно провести без посредников и через наличный расчет. Также отсутствуют большие издержки, связанные с приобретением объектов или сдачей их в наем, рассказала собеседница Bankiros.ru.

Она также предупредила, что сделка с недвижимостью может быть признана подозрительной, если стороны пытаются скрыть свою личность, цена сделки явно превышает социально-экономическое положение ее сторон, покупатель или арендатор просит ускорить процедуру совершения сделки без каких-либо причин либо исключить расчеты через банк. Привлечь внимание может также цепочка сделок, совершенных в течение короткого промежутка времени, финансируемая третьим лицом за счет денежных средств, поступивших из-за рубежа.

Изменятся ли цены на жилье?

Кирланова уверена, что поправки в 115-ФЗ не приведут к изменению рынка недвижимости и, в частности, к повышению цен на жилье.

Заинчуковская также отметила, что усиление контроля само по себе не приведет к росту цен на жилье, поскольку не накладывает на стороны сделки никаких дополнительных обязанностей.

Не согласен с этим вице-президент QBF Максим Федоров. Он уверен, что возникающая дополнительная налоговая нагрузка на продавцов недвижимости неизбежно приведет к увеличению цены на объект на сумму уплаченного налога.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector