Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа доли в квартире без согласия собственников

Продажа доли в квартире без согласия собственников

Доля в квартире — это часто очень проблемное имущество, особенно если у вас испорчены отношения с другими сособственниками.

Продажа доли в квартире без согласия собственников

Обязательным условием продажи части в жилье является получение согласия остальных хозяев. Но в современном законодательстве есть варианты обхода, которые позволяют продавать доли без согласия — в частности микродоли просто передают по договору дарения.

О нормативных документах

Продать долю квартиры

При оформлении сделки с жильем, будь то купля-продажа, дарение, наследование или аренда, следует выполнить последовательность шагов. Определенные нюансы присущи каждому виду сделок, но для всех характерно наличие права собственности. Жилплощадь должна быть приватизирована и принадлежать гражданину, являющемуся инициатором юридической процедуры.

Продавать свою долю владения объекта недвижимости требуется по той же схеме, что полный объект. При этом существуют правовые требования, которые позволяют распорядиться своей долей:

  • наличие свидетельства на право собственности или иного устанавливающего документа. Это может быть купчая, дарственная или свидетельство на право наследования;
  • технические сведения о всем объекте и доли владения;
  • выписка ЕГРП с указанием отсутствия обременений и ограничений на распоряжение. Например, доля может быть в залоге или под арестом; и иные устанавливающие право документы.

Если доля жилплощади приобретена или приватизирована в браке, то потребуется разрешение второго супруга, оформленное нотариально. Без согласия проведенные сделки считаются недействительными и признаются ничтожными в судебном порядке. Владение недвижимостью до заключения официальных брачных отношений или получение в дар или наследство доли квартиры в браке, не требуют ничьего согласия на продажу.

Реализовать свою долю бывает довольно сложно, сли присутствуют дополнительные обстоятельства:

  • наличие несовершеннолетних владельцев остальных долей объекта;
  • производится предварительно раздел жилья при разводе супругов;
  • участие в продаже принимают законные представители других владельцев или несовершеннолетних;
  • наличие жильцов, имеющих право пожизненного пользования квартирой.
Читайте так же:
Регистрация по переуступке прав на квартиру

Типичным примером сложностей является право проживания, возникшее у гражданина при отказе от участия в приватизации недвижимости. Такая законная возможность сохраняется за членом семьи, написавшим нотариально заверенный отказ от возможности стать собственником. Если остальные члены стали владельцами, в последствии выделили свои доли для продажи или дарения, то возникает спорная ситуация с прописанным пожизненно жильцом.

Вопрос это достаточно сложный и решается исключительно в судебном порядке. На практике, такие конфликты возникают, когда дети становятся самостоятельными и желают продать свою долю в родительской квартире. Кроме того, наличие детей, прописанных в долевой собственности или являющихся равноправными владельцами, приходится учитывать при продаже одной доли владения.

Если продается доля одного члена семьи, то квартира фактически становится коммуналкой и значительно снижает свой статус недвижимости. Споры могут возникнуть при разводе и разделе имущества, поэтому продажа доли общей собственности нередко связана с получением судебного вердикта. Другое дело, когда продается доля в коммунальной квартире, представляющая собой отдельную комнату, с отдельным лицевым счетом и входом.

Продажа без согласия

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

  • не проживают или живут далеко;
  • нет сведений о месте проживания;
  • признаны пропавшими;
  • недееспособны и помещены в спецучреждение.

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку. Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.

Читайте так же:
Документы в мфц для оформления собственности на квартиру

Раздел имущества

Дарение

Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить. Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Но на пути к этому продавца могут поджидать трудности и нюансы вроде следующих:

  • доля в квартире может принадлежать не частному лицу, а государству или муниципальному органу власти, в таком случае уведомление о планируемой продаже следует слать именно в органы власти;
  • у продавца могут быть несовершеннолетние дети, в таком случае потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства, которые следует убедить, что несовершеннолетний получит условия для проживания на новом месте не хуже предыдущих;
  • место нахождения сособственника квартиры неизвестно: в таком случае можно разослать уведомления по всем адресам возможного места пребывания, и если поиск не принесет результата, через год обращаться в суд с просьбой признать владельца без вести пропавшим. Правда, в данной ситуации придется постараться чтобы убедить в своей правоте — следует указать что причиной иска стало желание выполнить требование закона о преимущественном праве покупки недвижимости, доказать, что были предприняты все меры к поиску сособственника. Подключив к поиску собственные возможности и не найдя собственника, суд может стать на сторону продавца и назначить временного управляющего имуществом пропавшего. После чего можно будет выполнить требования закона предложив купит свою долю временному управляющему;
Читайте так же:
Онлайн консультация по жилищному вопросу

  • собственник/собственники квартиры сознательно отказываются принимать письменное уведомление, в таком случае следует получить от «Почты России» документ подтверждающий отказ получателя принять уведомление, что послужит доказательством выполнения продавцом своих обязательств.

Если ждать выполнения требований законодательства нет возможности или желания, существует два способа обойти преимущественное право покупки.

Как не дать продать долю в квартире?

Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например.

Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.

Могут быть ситуации, когда собственник доли кому-то должен денег или имеется какой-то спор в отношении объекта недвижимости, в котором у лица имеется доля, в таком случае при наличии судебного спора можно обратиться в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер и запрете лицу продавать долю в квартире.

Если в отношении собственника доли имеется исполнительное производство, тогда арест на долю в имуществе может быть наложен судебным приставом.

Информация о наложении ареста на имущества должна поступить в Росреестр, который внесет соответствующую запись о наличии ограничений, ареста. В таком случае лицо не сможет распорядиться своей долей.

Обязательные условия

Прежде чем продать долю квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:

ДействиеОсобенности
Определение стоимости части жилплощади, которая планируется к продажеНезависимые эксперты по оценке недвижимости
Уведомление второго владельца и всех собственников о намерении осуществления сделкиКаждый собственник квартиры имеет первоочерёдное право выкупа вашей доли. Уведомления нужно отправлять заказным письмом с описью вложенных документов. После того, как все владельцы будут уведомлены, в течение месяца каждый должен написать отказ или изъявить желание приобрести вашу часть. Если этого не произошло, через месяц собственник вправе продать имущество без учёта мнения остальных
Оформить сделку купли-продажи по установленным правилам с заключением договораС обязательной государственной регистрацией

Если доля квартиры продана с несоблюдением правил об уведомлении собственников и на руках у продавца нет всех письменных отказов или хотя бы одного из них, совладельцы вправе подать исковое заявление в суд с требованием признать продажу незаконной.

Стоимость продажи доли

Для продажи своей доли придется понести и определенные расходы. В частности, на услуги нотариуса, который удостоверит отказ от своего права других владельцев при продаже доли жилья находящегося в общей долевой собственности. А вот при оформлении договора между сособственниками нотариус не потребуется. Но может оказаться нелишней услуга риэлтора. Что же касается госпошлины, то ее платит новый собственник.

Читайте так же:
Задача на получении материалов организацией с проводками

Как видно, на вопросы как продать или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника, закон дает однозначные ответы. И все же помощь грамотного юриста в сделках с недвижимостью будет совсем нелишней. Обращение к специалисту поможет соблюсти чистоту сделки и избежать возможной недобросовестности с другой стороны.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector