Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Фото: pixabay.com

Если нет возможности погасить накопившуюся задолженность по коммунальным услугам, собственнику придется рассмотреть продажу квартиры с неоплаченными счетами. Важно изучить все особенности этой процедуры, чтобы в дальнейшем у участников сделки не возникало претензий друг к другу.

Кто должен выплачивать долг?

Правило, о котором не стоит забывать: если квартира продана с долгом по квартплате, долг остается за прежним владельцем. Не существует нормы, которая перекладывает ответственность по оплате задолженности на плечи новых жильцов.

Наоборот, имеет место полная правовая защита. Согласно общему принципу гражданского и жилищного законодательства, права и обязанности возникают в момент заключения договора.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате ЖКХ возлагается на лицо только с момента передачи ему права собственности. Все долги, которые были в прошлом, не относятся к покупателю.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг не привязана к объекту. Она имеет исключительно личный характер. Долг закреплен за прежним собственником. Так говорит закон.

Долги по капитальному ремонту не входят в список. За капремонт придется платить новому жильцу независимо от его желания или прежних долгов.

Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками

Вскоре после приобретения квартиры ее новый владелец может обнаружить, что прежний хозяин не удосужился погасить долги за коммунальные услуги. В большинстве случаев это не является причиной большого расстройства, долги гасятся и жизнь продолжается. Однако как быть в том случае, если сумма задолженности составляет десятки тысяч рублей?

Ситуация, когда покупается недвижимость с долгами за ЖКХ, является достаточно частой

Неужели старые долги лягут на плечи новосела? О том, в каких случаев старая задолженность по квартплате не должна беспокоить собственника, когда новый владелец обязан погасить эти долги, и как решать такие вопросы с представителями коммунальных служб – пойдет речь в данной статье.

Откуда берутся долги

Ситуация, когда приобретается квартира с долгами за услуги ЖКХ, является довольно распространенной. Эта ситуация может быть следствием некоторого мошенничества со стороны продавца, которому удалось при продаже скрыть факт наличия долга, или же выгодная цена недвижимости предполагает согласие покупателя погасить имеющуюся задолженность. Например:

  • В ряде случаев продажа квартиры, обремененной долгами, является единственным способом рассчитаться с коммунальными службами. Таким образом, можно исключить передачу дела в суд, что могло бы привести к принудительной продаже недвижимости с молотка и последующим погашением этих долгов. При этом, как правило, покупатель прекрасно осведомлен о наличии долгов, и его согласие погасить задолженность обусловлена привлекательной стоимостью недвижимости;
  • Не менее распространенным вариантом является продажа квартиры лицами, которые оказались в затруднительной жизненной ситуации, малоимущие граждане. К этой же категории можно отнести только что разведенных супругов, которые стремятся разъехаться, пока не скопились квартирные долги, погашать которые никто из них не желает. При этом покупателю стараются не сообщать о наличии долгов.
  • Также речь может идти о продаже квартиры инвестором, который, приобретя недвижимость некоторое время назад, теперь желает выгодно продать ее и получить прибыль. В этом случае квартира могла простаивать без жильцов, однако квартирные долги все равно накапливались. Инвестор мог и не сообщать в управляющую компанию о смене собственника, и сотрудники УК продолжали выставлять счета предыдущему владельцу.
Читайте так же:
Что нужно чтобы сделать прописку в квартире

Платить или не платить

Таким образом, можно говорить о следующих ситуациях, которые сформировались в момент смены собственника квартиры при наличии задолженности за услуги ЖКХ:

  • Покупатель может не знать о существовании задолженности, и не быть обязанным ее выплачивать;
  • Покупатель может знать о долгах и быть согласным их оплатить;
  • Покупатель не знает о долгах, но платить их вынужден;
  • Покупатель перед покупкой квартиры может иметь представление о наличии долгов, однако не обязан их платить.

Итак, когда нужно платить, а когда все претензии должны быть обращены к предыдущему собственнику?

Что говорит закон

Старая задолженность в большинстве случаев не должна беспокоить нового владельца квартиры. Исключением является ситуация, когда он добровольно берет на себя обязанности по их оплате (эту возможность предполагает Жилищный Кодекс). Однако сам факт добровольного соглашения о передаче долга должен быть зафиксирован письменно, в противном случае считается, что должником является прежний владелец.

Закон говорит о том, что долги нового владельца по квартире могут образовываться лишь с того момента, как подписан акт приема-передачи квартиры (после подписания договора купли-продажи). Соответственно, новый владелец обязан платить только свои долги (более подробную информацию можно получить из текста статьи 153 ЖК РФ).

Что сказано в договоре купли-продажи

Ответ на вопрос – платить или не платить старые долги, главным образом, зависит от того, был ли в договоре купли-продажи пункт о том, что покупатель (зная о задолженности) согласен принять на себя все долговые обязательства, связанные с данной жилплощадью. Если такой пункт отсутствует, а также отсутствуют дополнительные документы (соглашения, являющиеся приложениями к основному договору купли-продажи), указывающие на согласие покупателя принять квартирные долги, то требования по оплате задолженности должны быть адресованы исключительно прежнему владельцу.

Текст договора должен быть внимательно изучен покупателем, поскольку в договоре его согласие на передачу обязанностей по задолженности может быть выражено неявно. Например, речь может идти обо всех правах и обязанностях, которые переходят в момент подписи акта приема-передачи (причем, как наступивших, так и имеющихся). Тот факт, что покупатель не понимал, о чем на самом деле идет речь, в суде доказать крайне сложно, поэтому придется платить.

Кроме того, о необходимости наличия в договоре пункта о согласии покупателя принять на себя задолженность по коммунальным услугам не мешает помнить и продавцу (на тот случай, если договоренности предполагают хорошую скидку покупателю в обмен на принятие им обязательств по уплате долга). Ведь если это согласие явно не указано в документе, а лишь упомянуто в числе устных договоренностей, формально покупатель ничего платить не должен. И может отправлять представителей управляющей компании вместе с их претензиями к предыдущему владельцу.

Что делать, когда поднимается вопрос о погашении задолженности

Наибольшую заинтересованность в оплате долгов за коммунальные услуги имеют, естественно, сами коммунальщики. Поэтому, первым делом после принятия квартиры в собственность, покупателю квартиры необходимо обойти все коммунальные службы и заключить с ними новые договоры (это если работа ведется по прямым договорам). Если же все расчеты осуществляются через управляющую компанию, поставить ее представителей в известность о смене собственника, предоставить свидетельство о праве собственности, и потребовать заключить договор с открытием новых лицевых счетов для внесения коммунальных платежей.

Читайте так же:
Куда обращаться если слабое отопление в квартире

Однако управляющие компании, учитывая тот факт, что нового владельца квартиры искать не нужно, а о месте нахождения прежнего владельца никакой информации у них нет, настаивают, чтобы долг оплатил теперешний собственник. Основной расчет делается на поверхностное знание владельцем квартиры положений Жилищного Кодекса, а также на то, что он будет избегать конфликтных ситуаций. Имеют место попытки переложить заботы УК на плечи нового владельца квартиры – ему рекомендуют подать в суд на продавца квартиры или самому добиться добровольной оплаты долгов.

Тем не менее, какие-либо реальные санкции с их стороны применяются редко, как правило, в ход идут словесные угрозы относительно отключения ресурсов (электричества, водоснабжения, может использоваться угроза относительно установки заглушки в канализационные трубы, пр.). На деле же все ограничивается устными требованиями, поскольку менеджмент УК прекрасно знает о незаконности подобных действий.

Другими словами, у нового собственника квартиры нет оснований выплачивать старые долги (за исключением случаев, описанных выше). Поэтому, в случае, если у него требуют закрыть долги, он может с полным правом отказаться это сделать, напомнив соответствующий законодательный акт (упомянут выше). В случае если общение с УК носит характер устного диалога, можно воздержаться от каких-либо действий вообще, а ели имеют место реальные меры воздействия с их стороны, тогда единственным выходом является обращение в суд.

Альтернативные методы взыскания задолженности

В некоторых управляющих компаниях новому владельцу не хотят открывать отдельный счет (что сотрудники, работающие в УК, обязаны сделать по закону) по причине наличия долгов. При этом квитанции присылают по старому счету, а новые взносы засчитывают не в текущие платежи, а в счет уплаты старого долга, что также не является законным приемом. Известно также о практике невыдачи различных справок, отказе в регистрации членов семьи без уплаты долга, пр. В этом случае следует обращаться в суд, а если есть подтверждения реальных угроз (а тем более имеет место факт исполнения) – можно писать заявление в прокуратуру по факту вымогательства.

Известно также о случаях, когда долги жильцов были переданы управляющими компаниями в руки коллекторов, которые, с помощь юридического «или иного» воздействия эти долги вернуть. Однако, поскольку речь шла о передаче персональной информации, на что жильцы согласия не давали, такое деяние является противозаконным, и после поступивших жалоб против сотрудников управляющей компании были возбуждены административные дела.

Заключение

Подводя итоги изложенной выше информации, необходимо подчеркнуть, что неосторожность, допущенная при покупке квартиры с долгами, еще не является основанием для их оплаты. В то же время те, кто считает подобное приобретение выгодным, должен помнить о различных подводных камнях и в достаточной степени иметь представление о юридических аспектах подобных сделок.

Читайте так же:
Заполнение декларации за 2016 на жилье по уплате процентов по ипотечному кредиту

Отношения с представителями управляющей компании или с сотрудниками коммунальных служб следует строить в законной плоскости, не допуская прессинга с их стороны. Наиболее простым способом, позволяющим узнать о своих правах, является получение юридической консультации у профильных специалистов.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Купля-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. Одним покупателям удается договориться с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а для других чужие долги – неприятная неожиданность. Руководитель юридического центра, адвокат Олег Сухов рассказал, что в этих случаях делать, и как власти планируют бороться с такими сделками.

Как продаются квартиры с долгами за «коммуналку»

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

Что делать, если вы «купили» чужой долг

Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?
И что делать, если на вас подали в суд?

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Также ст. 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры – есть. Но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег равно взыскать не удается. И это связано с низким уровнем эффективности исполнительной системы.

Можно ли запретить сделку, если есть долги

Общая сумма долга за услуги ЖКХ в России превысила триллион рублей и пока не уменьшается, несмотря на все усилия государства. Недавно была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами.Дело в том, что ни повышение пени и штрафов, ни ограничение потребления энергоресурсов не привели к уменьшению общего долга граждан за «коммуналку». Подразумевается, что запрет на продажу квартир станет стимулом для собственников по погашению коммунальных долгов.

Читайте так же:
Пример нотариальной доверенности на продажу дома

На самом деле реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрация.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. И это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока не ясно, получит ли инициатива какую-либо реализацию, и если да, то в каком виде. С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности. Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.

Как быть при отключении интернета и ТВ?

Необходимо:

  1. Обратиться в офис провайдера.
  2. Запросить копию договора на оказание услуг, заключенного бывшим хозяином жилья и изучить его, уделяя внимание правам и обязанностям пользователя. Особое внимание следует уделить пункту о возможных долгах и просрочках.

Если договор имел двухсторонний характер, то согласно законам РФ финансовой ответственности новый владелец жилья не несет. Услуги предоставлялись бывшему хозяину и оплачивать он был должен в соответствии с условиями подписанного соглашения.

Если компания настаивает на оплате долга, то необходимо написать заявление на имя ее руководителя с требованием снять обязательства на основании того, что с новым владельцем компания договоров не заключала. Если после этого в адрес собственника продолжат поступать уведомления с требованием оплатить долг – следует написать заявление в прокуратуру о неправомерности действий компании-провайдера.

При столкновении с претензиями управляющей компании и поставщиков услуг сферы ЖКХ следует помнить, что судебная практика обеспечивает надежную защиту нового хозяина квартиры от необоснованных требований по уплате чужого долга.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Если долги только за коммуналку, то квартира безопасна. Ну почти

Как уже говорилось, долги по коммунальным/жилищным платежам числятся не за квартирой, а за собственником, который эти долги накопил. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца (ст. 153 п.5 ЖК РФ). В принципе, человек ничего не теряет, покупая квартиру с непогашенными долгами за коммуналку. Он всё равно будет строить отношения с управляющей компанией (или ТСЖ) с чистого листа, а коммунальщики пусть сами разбираются с прежним владельцем. Тем не менее, большинство покупателей требуют, чтобы долговые вопросы с их будущей квартирой были решены до перехода права собственности. Хотя бы для того, чтобы избежать неприятного разговора с домоуправом.

Лилия Кабища

эксперт отдела жилой недвижимости

Сейчас наш клиент покупает квартиру, владелец которой задолжал за коммуналку 200 тысяч. Там отключены электричество и вода, никто не проживает. Но на квартире нет ареста или ограничений на отчуждение, поэтому продажа возможна. Покупка за наличные. Один из совладельцев квартиры – ребёнок, поэтому сделка оформляется через нотариуса. Мы планируем провести сделку по следующей схеме: в день сделки берём в ЕРЦ справку с точным размером долга, ровно эту сумму продавец берёт у покупателя как целевой заём на погашение долга; вместе посещаем офис Сбербанка, где продавец оплачивает задолженность. После этого идём к нотариусу, где стороны заключают договор купли-продажи. Уже переданная продавцу сумма будет учтена при окончательном расчете. Если бы сделка не была нотариальной, то договор купли продажи можно было подписать прямо в офисе Сбербанка.

Как замечает Лилия Кабища, теоретически продавец квартиры, после погашения долга за коммуналку, может отказаться от сделки, особенно если деньги передаются заранее, не в день подписания договора продажи. И тогда несостоявшемуся покупателю придётся взыскивать с продавца те самые 200 тысяч через суд. Но в данной конкретной ситуации продавец сам долго шёл к этой сделке (в том числе потратил время и силы на согласование продажи с органами опеки). То есть он явно показал, что заинтересован в продаже этой квартиры.

Ксения Шашкова

юрист агентства недвижимости «Драже»

Это нормальная практика, когда долги по коммуналке, накопленные продавцом квартиры, погашаются за счёт покупателя. Чаще всего, чтобы избежать всяких «передумываний», деньги – в том числе и на погашение долга – продавец получает только после подписания договора купли-продажи. Причём, в договоре указывается, что определённая часть полученной продавцом суммы, предназначена для погашения долга. Такая схема надёжно работает, в том числе, если расчеты между покупателем и продавцом производятся через аккредитив, который сегодня является наиболее популярным инструментом расчетов.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:

  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.
Читайте так же:
Как узнать когда построен наш дом

В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:

  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)

В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector