Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

Получение выписки из ЕГРН через Росреестр Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Читайте так же:
Оплата опекунства над инвалидом в казахстане

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора Urban Realty, одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Читайте так же:
Какие документы на долю квартиры предоставить на завещание доли

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме?

Порядок действий при переуступке квартиры немного отличается от обычного алгоритма по купле-продаже недвижимости.

Нужно договориться с застройщиком о продаже жилья, собрать полный пакет документов, зарегистрировать сделку в Росреестре.

После этого и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно будет оформлять право собственности на жилье.

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Перед заключением соглашения о переуступке и перед его регистрацией сторонам нужно подготовить следующие документы:

  • согласие застройщика;
  • договор долевого участия;
  • справка, подтверждающая погашение долга перед застройщиком.

Если продавец покупал квартиру у застройщика за свои собственные деньги, больше ничего не требуется. Если же квартира ипотечная, нужно дополнительно подготовить разрешение от банка на переуступку.

Если квартира по ДДУ приобреталась гражданином в браке, она признаётся совместно нажитым имуществом. В этом случае продавец должен подготовить согласие супруга на продажу недвижимости, нотариально его заверить.

В договоре ДДУ должно быть указано, как происходит получение согласия от застройщика. Иногда достаточно просто направить ему письменное уведомление, иногда нужно получить официально задокументированное разрешение. Часто застройщики берут плату за оформление согласия.

Как заключается договор цессии?

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке должен быть письменно оформлен.

В нем в обязательном порядке должна найти отражение следующая информация:

    Как заключается договор цессии?

Обязательно после получения согласия от застройщика пропишите в договоре цессии его обязательства перед дольщиком для того, чтобы в случае срывов сроков строительства можно было законно получить неустойку.

Составлять договор переуступки желательно в нескольких экземплярах для продавца, покупателя, застройщика, Росреестра, банка.

Как зарегистрировать договор переуступки?

Мы уже говорили, что договор цессии обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Сделать это при желании можно через МФЦ, однако это может занять гораздо больше времени.

Читайте так же:
В многоквартирном доме комнатой признается

Для регистрации нужно представить в отделение Росреестра или МФЦ следующую документацию:

    Как зарегистрировать договор переуступки?

Размер государственной пошлины за регистрацию сделки составляет 350 рублей. Оплачивается она покупателем.

Принимая документы, сотрудник Росреестра выдаёт расписку о факте принятия с указанием сроков регистрации. Обычно срок не превышает 10 дней. Когда срок подойдёт, Вам обратно выдадут все документы и уведомят о внесении изменений в договор.

Оформить право собственности на жилье можно будет только после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик обязан будет выдать заверенную копию о введении в эксплуатацию дома и подписать акт приема-передачи квартиры. Оформлять право собственности также нужно будет в Росреестре или МФЦ.

Нужно будет представить акт приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию, цессию и ДДУ, паспорт владельца и квитанцию об оплате пошлины. Пошлина за регистрацию права собственности для граждан составляет 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

После прошествия срока в 10 дней на руки Вы получите обратно документы и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость с указанием права собственности.

Налог при реализации квартиры по переуступке равен 13% от выручки – от разницы сумм между договором долевого участия и договором цессии.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 2

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Читайте так же:
Полномочия председателя совета дома по доверенности

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Как оформить переуступку прав на квартиру: порядок действий

Для того чтобы договор цессии имел законную силу, необходимо придерживаться установленного порядка совершения операций. В общем случае алгоритм выглядит следующим образом:

цедент должен предоставить документы, которые подтверждают его права требования недвижимости. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи и т.д. В случае, если речь идет о новостройке, необходимо проверить и бумаги строительной компании – уставные документы, разрешение на строительство, проект (с отметкой о согласовании в местном органе власти), проектную декларацию и т.д.

В большинстве случаев договор ДДУ предусматривает необходимость получения согласия строительной компании на переуступку прав, без которого сделка цессии может быть признана недействительной. Часто застройщик просит за разрешение до 5% от стоимости квартиры. Для уведомления и получения согласия необходимо посетить офис строительной компании или отправить документы по почте и дождаться ответа.

Цессия возможна только в том случае, если по ипотечному кредитованию погашена вся сумма. В противном случае финансовое учреждение не даст своего согласия, и заключение сделки станет невозможным.

Как оформить договор переуступки права на квартиру? Можно воспользоваться типовыми образцами документа, но лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста по недвижимости, который составит договор согласно всем требованиям и учтет интересы обеих сторон сделки. Документ должен содержать следующую информацию:

  • сведения о цеденте, цессионария, застройщике;
  • данные об объекте сделки (квартире) – расположение, срок сдачи, состояние готовности и т.д.;
  • условия переуступки прав – размер компенсации цеденту, порядок выплат и т.д.
Читайте так же:
Перепланировка квартиры московская область алгоритм

для вступления документа в законную силу ему необходимо пройти государственную регистрацию. Для этого регистратору предоставляется подписанный договор, а также дополнительные документы (паспорта сторон, письменное согласие застройщика и банка, изначальный договор с застройщиком и т.д.). Также необходимо уплатить пошлину, после чего договор цессии будет официально зарегистрирован и вступит в законную силу.

Учитывая большое количество этапов процедуры, ответственность и риски, рекомендуется воспользоваться услугой юридического сопровождения сделок с недвижимостью. В этом случае подготовкой и проведением заключения сделки переуступки прав будет заниматься квалифицированный юрист с большим опытом, что минимизирует вероятность ошибок.

Инна Белякова

Нужно оформить сделку по переуступки права на квартиру?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства,
  • застройщик может обанкротиться,
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика,
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств,

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector