Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства. Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств. Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Выселение нанимателей: на чьей стороне закон

имеет ли право арендодатель заходить в помещение без арендатора

В случае соблюдения всех пунктов договора, владелец не может выселить квартиросъёмщика до истечения сроков, указанных в соглашении.

При определённых обстоятельствах владелец имеет право выселить квартирантов раньше срока, обозначенного в договоре, только по решению суда в следующих случаях:

  • нанимателем испорчено или разрушено жильё;
  • квартирантом не вносится оплата: свыше двух месяцев при оформлении договора менее, чем на 12 месяцев и свыше шести месяцев, при оформлении договора на срок, превышающий календарный год;
  • нанимателем квартира использовалась для других целей или соседи заявили о нарушении правил общежития.

Если жильцы не нарушали закона и пунктов договора, заключённого с владельцем, то он не имеет права их выселить.

Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы

Арендаторы также могут заказывать техническую экспертизу помещения. Если эксперты выявят дефекты, о которых владелец квартиры или офиса умолчал, арендная плата неминуемо снизится, а депозит арендодатель обязан будет выплатить. Тем более что согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического

Бывает так, что арендодатель требует компенсацию ущерба после аренды помещения, которая составляет чуть ли не стоимость самой квартиры. Безусловно, при повреждениях одной полосы обоев придётся переклеивать обои во всём помещении, но бывают и такие случаи, когда достаточно поменять обшивку на диване, а не покупать новый.

Читайте так же:
Пример декларации при продаже квартиры менее 3 лет менее 1 млн

2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков.

Помещение может сдаваться в ненадлежащем состоянии, при этом основные дефекты при первом осмотре не видны, и начинают проявляться только в процессе эксплуатации квартиры.
Например, ошибки в ремонтно-монтажных работах: некачественная шпаклевка, ошибки при заливке стяжки, неправильная укладка паркета, обои клеились не по технологии, поэтому отпали и т.п.
При этом в смете ущерба арендодатель настойчиво прописывает дополнительные виды работ, которые для устранения дефектов выполнять не обязательно.

Случай из практики: Инженер-эксперт «Лаборатории строительной экспертизы» получил благодарственное письмо от заказчика. Написанное им техническое заключение помогло снизить итоговую сумму ущерба с 2 500 000 рублей до 200 000 рублей. Эксперт в своей работе доказал, что сдаваемое в аренду помещение имело множество дефектов, появившихся не по вине арендатора, а по причине некачественного ремонта, проведенного арендодателем несколько лет назад. Доказательства оказались неопровержимыми, поэтому суд занял позицию ответчика.
Стоимость судебной экспертизы по определению размера ущерба: 25 000 рублей.
Сумма, которую сэкономил заказчик экспертизы: 2,3 миллиона рублей

3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)

Плохо работающая вентиляция, отопление и общие нарушения параметров микроклимата в помещении являются основанием для приостановления действия договора аренды. В этом случае вы можете обоснованно требовать устранения дефектов. Если же вы готовы терпеть проблемы отопления, водоснабжения и кондиционирования, то проведение экспертизы поможет снизить ставку арендной платы от 10 до 40%.

Что учитывают эксперты, составляя заключение, которое может повлиять как на стоимость аренды, так и на сумму возмещения ущерба?

1.Целевое использование помещения.

В договоре должно быть четко прописано – снимает, например, арендатор квартиру для жилья или собирается устроить в ней офис. Если эксперт определит, что жилое помещение использовалось как служебное, возникает повод для судебной тяжбы, в результате которой съемщик будет вынужден заплатить неустойку, даже если недвижимость содержится в хорошем состоянии.

2.Соответствие состояния помещения по истечении срока аренды первоначальному.

Эксперты определяют наличие дефектов по отношению к первичному состоянию объекта и подсчитывают стоимость необходимых ремонтных работ за счет арендатора. С другой стороны, арендодатель должен обеспечить наличие в квартире коммунальных услуг – горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления. Если с этими коммуникациями возникают какие-то неполадки, эксперт определяет их причину и относит стоимость ремонта, как правило, на счет арендодателя.

3.Причины возникновения незамеченных ранее дефектов.

Понятно, что если экспертиза установит вину арендатора, то он и должен будет оплатить устранение дефектов. Но если специалисты определят, что неполадки происходят из-за ошибок, допущенных на этапе строительства, например, использовались не соответствующие ГоСТам и СНиПам материалы и конструкции, устранением таких проблем съемщик заниматься не должен. К примеру, если в санблоке были применены невлагостойкие материалы либо вентиляция не соответствовала требованиям правил и в результате в ванной возникла сырость, эксперты вынесут вердикт в пользу арендатора. То же касается возможного затопления квартиры на верхнем этаже в результате прохудившейся крыши здания. В этих случаях ущерб после аренды съемщик оплачивать не должен, мало того, он имеет право настаивать на снижении арендной платы за причиненное неудобство.
В спорных вопросах, касающихся состояния квартиры или офиса, техническая экспертиза позволяет не просто дать реальную оценку, но и повлиять на стоимость арендной платы, зачастую в сторону ее снижения. Поэтому при любом сомнении лучше всего полагаться на помощь специалистов.

Читайте так же:
Сколько стоит сбор документов для продажи квартиры

Гости, которых не звали

При долгосрочной аренде у жильцов появляются законные права, которые, в свою очередь, ограничивают права самого собственника недвижимости. Так, жильцы могут вселить на арендуемую площадь временных жильцов (на срок до 6 месяцев). При этом согласие владельца квартиры не нужно, достаточно уведомления.

Запретить заселение гостей собственник может только в одном случае – когда вместе с новыми жильцами общая площадь жилых помещений на каждого квартиранта менее установленных норм. В остальных случаях остается только смириться, либо досрочно расторгать договор, значит, нести убытки.

Как квартирантам и хозяевам защититься друг от друга

YouTube Instagram

Обезопасить себя договором найма сегодня желают как квартиранты, так и сами собственники. В нагрузку к нему может идти и акт приемки–передачи, где описывается состояние всего имущества на момент сдачи, и требование залога, который послужит гарантией в случае нежелания оплачивать нанесенный ущерб, и целые инструкции по уборке квартиры при выселении, заверенные нотариально. Оказывается, совсем не зря.

Квартиру в районе тракторного завода минчанка Инесса сдает уже не первый год. И дважды ей попадались недобросовестные квартиранты. Не помог и договор найма. С виду приличный студент сначала долго кормил «завтраками», обещая оплатить «коммуналку» за несколько месяцев, а потом просто сбежал. Пришлось основательно потратиться на юриста, чтобы правильно составить исковые заявления. Плюс три месяца простоя квартиры, которую собственница не могла сдавать из–за нерасторгнутого договора, долги по коммунальным платежам, смена замка, налог на аренду. Вторая ситуация была еще хуже: молодая семья с ребенком съехала, «убив» однушку после косметического ремонта. Естественно, не оплатив ущерб. Привлечь к ответу бывших квартирантов так и не получилось.

Именно такие сюжеты чаще всего рассказывают владельцы квадратных метров. Еще говорят: наткнуться на порядочного квартиранта — настоящая удача. Ведь большинство жильцов относится к чужому имуществу, мягко говоря, без особого трепета: мол, я же деньги плачу!

Кстати

Начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам Андрей Ковалевский:

— С каждым годом становится все меньше собственников, которые пытаются «по–серому» сдавать свои квартиры — без договора найма и уплаты налогов. Если налоговые органы выявляют неплательщика, то в первую очередь ему придется заплатить налог за весь период сдачи имущества и пеню за несвоевременную уплату. Кроме этого, грозит административная ответственность и штраф в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее половины базовой величины. Собственнику лучше обезопасить себя и свое имущество, заключив такой договор найма с будущим квартирантом. Тем более что сумма налога небольшая: по Минску ставка составляет 30,5, 25,5 и 21,5 рубля за каждую комнату в месяц в зависимости от местонахождения сдаваемой жилплощади.

Читайте так же:
Подача на гражданство по госпрограмме сколько ждать

Советует юрист

Фото Павла ЧУЙКО.


Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации № 2 Юлия Панкова:

— Стандартный договор найма жилого помещения — это всего лишь основа, которая может меняться. В нем должны быть 3 главных пункта: предмет, цена и сроки. Все остальные условия могут корректироваться на усмотрение сторон. К сожалению, только договор найма полностью не сможет застраховать от непредвиденных конфликтов. К нему нужно составлять акт приемки–передачи, который констатирует состояние квартиры на момент сдачи. Это дополнительная гарантия и для собственника, который будет спокоен за свое жилье, и для нанимателя, который застрахован от попытки хозяина повесить на него лишние дефекты. И очень важно, чтобы акт был максимально детализирован, вплоть до указания месторасположения и размера пятна на обоях или мебели. Я бы рекомендовала при каждом посещении квартиры составлять подобные акты осмотра имущества, фиксируя их подписью. Не лишним будет и письменно заверять факт передачи денег от квартиранта. Дополнительной гарантией может служить залог. Его лучше оформлять нотариально и прописать все условия возврата или невозврата суммы. При неправильно составленном документе собственник может отказаться возвращать ее даже при наличии мелкого повреждения имущества. Можно провести фото– и видеосъемку квартиры на момент заселения. Однако далеко не в каждом судебном разбирательстве это послужит доказательством, зато поможет решить спор в досудебном порядке.

А вот если квартирант затопил соседей, предстоит еще разобраться, по чьей вине это произошло. Конечно, если жильцы забыли закрыть кран, то даже простого договора найма хватит, чтобы они возместили ущерб. А вот если причина в неисправной сантехнике, то придется доказать, что вины квартиранта в этом нет.

Кстати, в договоре можно оговорить и периодичность визитов хозяев в сдаваемое жилье. Кстати, собственник не вправе требовать от нанимателя дополнительной информации в виде справок о доходах, медицинских документов, телефонов родственников и начальников. Квартирант же, по большому счету, не имеет права ничего требовать от нанимателя. Он может только попросить разрешения переклеить обои, поменять старую мебель, завести кота и даже забить гвоздь в стену.

Квартиранты: на птичьих правах, без детей и животных

Не менее пугающие истории ходят о хозяевах, которые без предупреждения могут нагрянуть в съемное жилье со своим ключом и дотошно проверить квартиру, вплоть до состояния холодильника и шкафов. Кто–то предпочитает знать все о своем будущем квартиранте и, кроме стандартных паспортных данных и контактных телефонов, требует еще справку о доходах как подтверждение платежеспособности, телефоны родственников и начальников. Еще пару лет назад ситуация на рынке недвижимости, где на 1 квартиру приходилось по 9 претендентов, заставляла мириться с некоторым самодурством собственников. Теперь же квартиранты могут диктовать и свои условия, с которыми приходится считаться.

Читайте так же:
Какие документы нужны для прописки в квартиру спб

Основная их претензия — слишком много хочет хозяин, а сам не желает потратиться ни на копейку. Особенно это касается жилья, которое в своем кругу квартиранты называют «бабушатники»: старая лакированная советская мебель, ремонт образца ранних 1970–х и хрустальные или фарфоровые семейные реликвии, которые надо беречь как зеницу ока. С этим всем квартиранты готовы мириться, но за невысокую цену.

— Четыре года назад и по сей день я платила за комнату в старой трешке 170 долларов плюс коммуналку, — рассказывает Виолетта. — Хозяин обещал поменять старые деревянные оконные рамы уже к зиме, отремонтировать сантехнику и провести другие мелкие работы. Но очень скоро об этом забыл, пустующая комната тоже начала сдаваться. За 4 года у меня поменялось 7 соседок! Хозяину было все равно, кто тут живет. Само жилье представляло собой какой–то склад ненужных ему вещей, которые почему–то должны были оставаться здесь.

С выкрутасами хозяина пришлось столкнуться и молодой семье, которая в годы ажиотажного спроса даже на самые захудалые однушки снимала такую в Серебрянке за 250 долларов в месяц. Теперь вспоминают:

— Вместе со стандартным договором найма хозяин составил еще и акт приемки–передачи. Но оценил свое имущество баснословно дорого: старый поломанный диван — скажем, в 300 долларов, описал и советский кухонный сервант, и ковры, которые от грязи и старости уже не скручивались, а ломались, и даже поломанный холодильник на балконе, порванный матрас и крышку от унитаза. Причем выбросить ненужное барахло с лоджии либо хотя бы убрать ковер со стены хозяин отказывался категорически: мол, ведь так на обоях протрется дыра. Однажды он привез в квартиру старые кресла с дачи и, открыв дверь своим ключом, начал тут же в комнате их красить! В тот же день мы решили съехать, прожили только месяц.

Наверное, у каждого, кто снимал или сдавал жилье, найдется хоть один неудачный опыт. И хоть сегодня у обеих сторон есть немало способов защитить свои интересы, все же прописать все нюансы на бумаге вряд ли получится. Остается одно — спорные ситуации решать в досудебном порядке. То есть договариваться. А это многие, к сожалению, делать разучились.

За 2016 год договор найма жилых и нежилых помещений заключили 148,6 тысячи человек

Минская область — 19,9

Брестская область — 16

Витебская область — 13,9

Гомельская область — 13,9

Гродненская область — 13,1

Могилевская область — 10

Обратная сторона проблемы

Адекватные квартиранты к нормальным требованиям хозяев относятся с пониманием и всегда готовы устранить те неполадки, в которых сами же и виновны, предлагают сделать ремонт (но в счет оплаты, разумеется). Взамен же требуют считаться с их мнением и минимального уважения.

Читайте так же:
Необходимость подачи декларации при продаже квартиры более 3 лет

— Я не потерплю, если хозяйка наведается ко мне в квартиру без предупреждения и со своими ключами! — заявляет Алексей, который снимает квартиру с супругой в микрорайоне Малиновка. — Я всегда готов возместить ущерб. У меня был такой случай, кстати: вынося свою мебель, я ободрал обои. Сразу же позвонил хозяйке и предупредил, что все переклею. Но я никогда не пойму требования «без детей и животных». Если я плачу деньги и не собираюсь сбегать, то такое условие считаю даже унизительным. Сейчас у нас в квартире живет кот, конечно же, мы планируем в будущем и детей. К счастью, мы нашли с новым хозяином взаимопонимание.

Как снять квартиру безопасно и правильно без посредников

Для начала, необходимо найти подходящий вариант жилья. Для этого можно узнавать через знакомых, штудировать объявления на специализированных стендах, в газетах, на сайтах сделок с недвижимостью.

Можно также самостоятельно разместить объявление, что вам нужна квартира в аренду, на вышеуказанных ресурсах, и ждать откликов.

Но имейте в виду, что очень часто агенты размещают свои объявления на этих площадках. Чтобы выяснить, не агент ли тот, кто называет себя собственником, небходимо проверить указанный телефон в других похожих объявлениях на этой же площадке. Если телефон указан во многих объявлениях о сдаче – 100% агент, и вы должны будете, скорее всего, платить ему процент за аренду.

Определить, что объявление принадлежит собственнику, можно и в разговоре – спрашивайте о деталях жилья, которые агент знать не может (например, в каком году был ремонт, бумажные или виниловые обои, застеклен ли балкон и т.д.).

Для уточнения, при очной встрече, можно попросить показать квитанции об оплате коммунальных услуг последних месяцев – эти квитанции хозяин никогда не отдает агенту.

Чтобы исключить обман хозяина квартиры, перед составлением договора необходимо прояснить и уточнить следующее:

  1. Какие документы о собственности на квартиру имеются у хозяина . Попросить предъявить их оригиналы.
  2. Есть ли друге собственники квартиры . Если есть, в договоре должно быть отмечено их согласие на сдачу жилья в аренду, и на встрече они должны присутствовать (или, при отсутствии, должна быть предоставлена нотариальная доверенность на проведение сделок с недвижимостью на лицо, с которым вы имеете контакт).
  3. Требование большой предоплаты должно насторожить арендатора (более трех месяцев).
  4. Спешная просьба изменить время и место встречи для обсуждения деталей и подписания договора, суетливость и просьбы подписать всё быстрее.
  5. Предоплату требуют сделать до заключения договора.
  6. Большой аванс – половина стоимости месяца аренды, или даже больше.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector