Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры в новостройке, или Как распознать строительство длиною в жизнь

Квартиру в строящемся жилье можно купить у того, кто ранее выступал в качестве соинвестора, а теперь решил переуступить свои права. Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

  1. Подходящий вариант вы можете отыскать через агентство либо самостоятельно посредством газет и специализированных сайтов. Учитывайте, что по мере приближения срока сдачи объекта повышаются цены на квартиры в нем. Но зато снижается вероятность быть обманутым.
  2. Вам необходимо уточнить, возможна ли в данном случае переуступка прав. Для этого право собственности на жилье у соинвестора еще не должно быть оформленным. С собственником жилья переуступка невозможна – только договор купли-продажи.
  3. Теперь вам нужно отыскать специалиста, который подготовит договор по переуступке. В агентстве недвижимости вам поможет штатный юрист, а в самостоятельном плавании – независимый эксперт, специализирующийся на имущественном праве.
  4. Свяжитесь с компанией, которая занимается строительством интересующего вас дома. У нее вы должны будете получить согласие на проведение сделки и документы на дом. Если квартира была приобретена в рассрочку, надо будет уточнить, не имеется ли за соинвестором задолженностей, ведь они могут стать вашим бременем. Обязательно согласуйте составленный договор в компании.
  5. Теперь можно подписать договор переуступки с соинвестором. Если он заключал с компанией отдельный договор долевого участия в строительстве, надо будет обратиться в Росреестр и оплатить пошлину за регистрацию – тогда ваш договор будет значиться в государственном реестре сделок с недвижимостью. Да, на это нужно время, но зато переуступивший права не сможет провести сделку повторно с другим человеком.
  6. Ну и наконец, вам останется выплатить стороне, уступившей права, сумму, которая указана в договоре.

Уточните, почему соинвестор решил переуступить свои права на квартиру: возможно, за этим скрывается какой-то подвох. Впрочем, человек мог просто передумать или найти более подходящий вариант, но осмотрительность в любом случае не помешает.

Читайте так же:
Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

Есть ли у вас аккредитация банков?

Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация.

Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.

Хороший ответПлохой
Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка.Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово.

Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».

Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры: аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»

Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»

Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.

Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.

Как купить квартиру в новостройке: документы

Собрать, изучить и подписать необходимые для строительства документы — задача не менее важная, чем выбрать подходящую новостройку.

В новом материале мы постарались максимально кратко рассказать, какие бумаги должен предоставить застройщик, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства и как обезопасить себя при оплате своей будущей квартиры.

Какие документы должен предоставить застройщик

Уже на этапе первого визита в офис нужно попросить застройщика показать папку документов, с проектной и разрешительной информацией.

За 7 дней до заключения первых договоров долевого участия застройщик должен разместить проектную декларацию о планируемом объекте строительства сразу в нескольких источника:

  • как минимум, в одном печатном издании, который выходит в пределах административно-территориальной единицы, где будет строиться жилой дом;
  • в местах, доступных для ознакомления с декларацией лиц, заинтересованных в строительстве новых квартир;
  • на сайте и информационных стендах исполнительного комитета, выдававшего разрешительную документацию застройщику.
Читайте так же:
Как проверить арестована ли квартира

Кроме проектной декларации застройщик должен по первому требованию предоставить также следующие документы:

  • свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
  • проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей;
  • договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;
  • специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.

Договор долевого строительства: на что обратить внимание

Договор долевого участия заключается в 2 экземплярах в письменной форме, при внесении каких-то правок в дальнейшем до заключаются дополнительные соглашения.

В договоре долевого строительства есть ряд обязательных пунктов, на которые стоит обратить внимание при его изучении. Будет здорово, если копию (которую застройщик опять же обязан вам дать) вы посмотрите вместе с юристом. Как правило, это излишне, застройщики стараются блюсти свою репутацию, но для самоуспокоение профессиональная консультация не помешает.

Итак, что же должно быть прописано в договоре в обязательном порядке:

  • информация о конкретной подлежащей строительству и передаче во владение квартир, ее характеристики, особенности, отделка;
  • номер счета, на который зачисляются деньги на строительство;
  • номер расчетного счета на оплату прибыли застройщика и его затрат;
  • срок исполнения обязательства по договору, срок строительства жилого дома;
  • стоимость квадратного метра;
  • цена квартиры;
  • размер и порядок оплаты;
  • гарантийный срок на обслуживание жилого дома: не менее 5 лет после ввода в эксплуатацию;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок изменения условий договора;
  • порядок приема-передачи квартиры;
  • основание досрочного расторжения договора долевого участия;
  • порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств застройщиком или досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
  • обязательства застройщика передать покупателю квартиру, соответствующего заявленному в договоре качеству;
  • другие условия по соглашению сторон.
Читайте так же:
Можно ли приватизировать заброшенный дом с участком

Вместе с договором инвестор получает ряд сопутствующих документов:

  • характеристики квартиры;
  • график платежей;
  • расчет затрат застройщика на строительство квартиры (при строительстве квартиры с господдержкой или ограниченной прибылью застройщика);
  • перечень затрат застройщика, не включенных в счет строительства, но относимых на его стоимость;
  • график строительства жилого дома.

Порядок оплаты квартиры

Выплаты по условиям договора долевого строительства — отдельная тема. Фактически, долевка — это та же рассрочка, с первоначальным взносом, ежемесячными платежами. Но есть ряд отличительных особенностей, касающихся и порядка выплат и действий инвестора во время строительства.

Оплата квартиры осуществляется по безналичному — на расчетные счета застройщика и наличному расчету. Во втором случает оплаты проводятся через банк. Деньги переводятся сразу на два расчетных счета:
первый создается собственно для средств, вносимых на строительство квартиры;
второй -для средств, формирующих прибыль застройщика и его затраты.

Платеж может быть внесен единовременно, либо же разделен на помесячные взносы. Тот или иной вариант обговаривается на этапе заключения договора и оформляется дополнительным соглашением.

Если в договоре долевого участия сумма взносов прописывается в валюте, то платежи конвертируются по курсу Национального банка на день проведения платежа.

Любая просрочка платежа влечет за собой неустойку. На каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,02% или 0,002% от суммы. Пеня будет накапливаться до тех пор пока покупатель не погасит всю просрочку.

Застройщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора долевого строительства, если платежи на расчетные счета не поступают на протяжении 2 периодов подряд.

Расскажите, как работает система «трейд-ин»?

Грубо говоря, это старая квартира в обмен на новую. Покупка новостройки по системе «трейд-ин» возможна по двум вариантам:

Вариант 1: застройщик (например, «ТАПАС») выкупает вашу старую квартиру, и сумма от этой сделки идет в зачет приобретения новостройки.

Читайте так же:
Набор документов при продаже квартиры

Это работает так: застройщик оценивает стоимость вашей квартиры, тщательно проанализировав аналогичные и похожие предложения на рынке. Если цена вашей недвижимости и недвижимости застройщика идентичны, производится обмен 1 к 1. Если ваша квартира дешевле новой, то ее стоимость будет первоначальным платежом за новую квартиру, а оставшуюся часть можно внести либо сразу, либо в виде рассрочки.

Вариант 2: вы отдаете свою квартиру на реализацию (например, «ТАПАС»), а после ее продажи покупаете квартиру в новостройке. Застройщик продает вашу недвижимость по установленной вами цене за месяц. На этот период за вами бронируется квартира, которую вы хотели бы купить.

Технология «трейд-ин» имеет очевидные плюсы. Во-первых, вы за один день можете продать свою недвижимость по средней рыночной цене. Во-вторых, получаете возможность обменять квартиру меньшей площади на квартиру побольше без доплат.

Как правило, стоимость готового жилья при равных характеристиках выше, чем цена строящегося. Так, например, вы можете обменять двухкомнатную готовую квартиру на строящуюся трехкомнатную. Только учтите, что обменять можно недвижимость, которая находится в Минске.

На какие нюансы обратить внимание в квартире

Обычно обращают внимание на этаж и вид из окна. Советую присмотреться и к расположению самой квартиры: далеко ли от лифта, с какими квартирами соседствует. Например, при соседстве с 3-комнатной квартирой, в которой проживает семья с детьми, даже шумоизоляция может не спасти. То же самое и с лифтом: чем дальше он от вашей спальни, тем лучше.

Также стоит обратить внимание на планировку и заранее продумать зонирование пространства: поместится ли шкаф-купе в коридоре, стиральная машина в санузле, большая кровать в спальне? На все эти вопросы нужно ответить заранее, чтобы потом не пришлось проводить трудозатратный и дорогой ремонт. Некоторым очень важно наличие высоких потолков: они визуально увеличивают комнаты.

Читайте так же:
Открыть детсад в квартире

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

Оформлять покупку недвижимости в еще строящемся доме необходимо только по ДДУ. Этот документ официально регистрируется в Росреестре и ставит перед застройщиком определенные обязательства, что позволит в дальнейшем минимизировать риски.

Подписывая договор, необходимо обратить внимание на наличие в нем следующей информации:

  • Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Санкции за нарушения условий договора.
  • Сроки передачи жилья покупателю.
  • Соглашение о том, что стоимость недвижимости фиксируется на уровне, который имеется по факту подписания бумаги.
  • Условия расторжения договора.

Полный список документов, которые нужны для покупки квартиры, вы найдёте здесь.

Подводные камни

Главная проблема, с которой могут столкнуться покупатели, – заморозка строительства на неопределенный срок. Так поступают застройщики, нецелесообразно расходующие средства на стройку. Клиентам приходится обращаться в суд за возвратом денежных средств, заранее выплаченных за жилье.

Еще один совет: не стоит пользоваться услугами риелторов, в таком деле лучше разобраться самостоятельно. При необходимости следует обратиться к юристам.

Несколько подводных камней, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели:

  • отсутствие прописанных обязанностей застройщика в договоре;
  • затянувшееся строительство дома и нарушение сроков;
  • низкий уровень жилья, не соответствующий обещанному;
  • оформление жилья, которое уже продали другим покупателям;
  • несоответствие плана этажа или квартиры начальному проекту.

Среди неожиданных нюансов могут всплыть неразвитая инфраструктура, отсутствие благоустройства во дворе дома, несоответствие условиям жизни. В таком случае покупатель имеет право подать на застройщика в суд жалобу с указанием на нарушение обязательств и несоответствие заявленному описанию недвижимости.

Внимание! Судебные разбирательства ведутся долго, однако у покупателя есть шанс вернуть деньги при правильном подходе.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector