Korshunof.ru

Юридическая консультация, адвокаты
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сколько стоит легально сдать квартиру в Москве

Сколько стоит легально сдать квартиру в Москве

Сколько стоит легально сдать квартиру в Москве

Принято считать, что свободная квартира в столице – источник стабильного и необременительного заработка. Однако продолжающаяся в Москве борьба с «серой» арендой сделала этот бизнес не таким уж доходным. Чтобы спать спокойно, владельцам недвижимости нужно решить, как сдать квартиру легально, и по какой схеме платить налог, чтобы получать максимальную прибыль.

Необходимость государственной лицензии

Когда и кому необходима легальная сдача недвижимости в аренду.

Он ставит несколько глобальных задач:

  • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
  • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
  • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Профессиональные хозяйки

В перспективе помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам могут крупные инвесторы — если перехватят контроль над рынком съемного жилья. Рост объема инвестиций в сегмент арендной недвижимости прогнозируют эксперты консалтинговой компании CBRE. Они проанализировали рынки съемных квартир в 40 городах Европы (материал есть в распоряжении «Ленты.ру») и пришли к выводу, что спрос на аренду будет только увеличиваться, следовательно, инвесторы не оставят этот бизнес без внимания.

В России потенциал аренды остается в значительной степени нераскрытым: лишь около 10 процентов российских семей снимают жилье. При этом мировой опыт показывает, что аренда может рассматриваться как один из основных инструментов улучшения жилищных условий . К тому же примерно 35 процентов семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке

«Растет численность населения, особенно молодых поколений, более склонных арендовать жилье, — констатируют аналитики. — Также к росту спроса на аренду ведут социальные изменения. К ним относятся повышение уровня высшего образования (и более высокий уровень задолженности по кредитам на обучение), сокращение разрыва в уровне доходов, растущее вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак и создание семьи, что может повлечь отсрочку решения о покупке жилья. Эти тренды имеют место в сочетании с меньшей доступностью собственного жилья». По данным CBRE, 31 процент европейских семей сейчас живут в арендованном жилье (в то время как средний показатель за последнее десятилетие — 26 процентов).

Правда, в России профессиональной аренды практически нет, ее почти единолично развивает государственная компания «Дом.рф». Большинство отечественных арендодателей — частные лица, которые предлагают съемщикам квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные «на всякий случай». Доходность жилого сегмента в России ниже, чем в коммерческом секторе (речь о вложениях в офисы, склады), поясняют консультанты. У «Дом.рф» пока шесть проектов в Москве, где сдаются квартиры. Еще по одному — в Екатеринбурге (там заселение пока не начато) и Воронеже. В масштабах страны со 150-миллионным населением это ничтожное количество.

Фото: Владимир Песня / РИА Новости

И все же угроза для частных наймодателей, в большинстве своем далеких от цивилизованной аренды, существует. «Профессиональная аренда может грозить частникам большей цивилизованностью рынка, стабильностью цен, жестким законодательством в этой сфере и выводом их из тени, — рассказала «Ленте.ру» Мария Жукова, управляющий директор агентства «МИЭЛЬ». — При условии, что проекты, подобные «Дом.рф», займут существенную (не менее 35-40 процентов) долю рынка аренды, и стоимость жилья в этих проектах будет сопоставима со стоимостью жилья в частном секторе. Большинство наших клиентов — люди небогатые и хотят достойное жилье за очень небольшие деньги».

Читайте так же:
Как оформить землю во дворе дома под гараж

Глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что рынок официальной аренды, несомненно, будет развиваться и в перспективе составит «некоторую конкуренцию» частному сектору. «Однако пока в государственных арендных домах жилье сдается ощутимо дороже, чем у частников, так что существенного падения спроса именно из-за этого фактора не ожидается», — поясняет эксперт. По его словам, обрушить гегемонию частников способно развитие программы льготной аренды в регионах, когда арендатор платит 20 процентов от стоимости квартиры. «Но в реальности до этого еще далеко: пока что такой возможностью могут воспользоваться небольшое число чиновников и прочих бюджетников в регионах, а в Москве льготной аренды не предвидится вовсе», — заключает Луценко.

Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога. Шаг 5. Уплатите НДФЛ. Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог. Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия: Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Понятие патента

Патент это своего рода документ, который дает его владельцу некоторые права. Если рассматривать вопрос системы налогообложения, то патент позволяет заниматься каким-либо видом деятельности, который разрешен законом Российской Федерации.

Торговец колбосой и патенты

К таким видам деятельности относятся и оказание разных услуг жителям нашей страны и розничная торговля.

Среди перечня видов деятельности есть и аренда недвижимости, то есть арендой жилья можно заниматься на основании патентной системы налогообложения.

В зависимости от ситуации, с помощью патента на сдачу квартиры можно снизить размер налога, но здесь есть оговорка, что ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составляет внушительную сумму, например, эта сумма составляет больше 100000 рублей.

Помимо этого, индивидуальный предприниматель, при использовании патента, освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на имущество, которые он сдает в аренду.

Монеты и рост дохода

При использовании патента нужно заплатить за сам патент, чтобы перейти на него и ещё уплатить отчисления на социальные взносы.

Каждый предприниматель должен сам для себя произвести расчёт, насколько это для него выгодно и целесообразно. Здесь всё зависит от того, сколько он будет получать от сдачи недвижимости в аренду. То есть важна величина дохода предпринимателя.

Читайте так же:
Кто должен подписывать расчетно платежные ведомости

Как получить патент

Чтобы использовать патент для сдачи квартиры физическое лицо должно соответствовать определенным требованиям, это правило действует при выборе любого специального режима налогообложения.

К таким требованиям относятся:

Сборы документов и печать патент

  1. человек должен являться единственным и полным собственником квартиры, которые он собирается сдавать в аренду;
  2. нужно обязательно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В свою очередь, чтобы ИП перешло на патентную систему необходимо также соответствовать определенным требованиям. У предпринимателя не должно быть более 15 работников по всем видам его деятельности. Доход, который индивидуальный предприниматель получает от деятельности по патентной системе, за календарный год не должен быть более 60 миллионов рублей.

Здесь важно иметь в виду, что если одно из этих условий будет нарушена, то есть какой-то показатель станет выше установленного критерии, то патент станет не действительным, и нужно будет выбирать другую систему налогообложения.

Также при решении перейти на патент для сдачи квартиры в аренду надо знать, что на каждый объект недвижимости, то есть квартиру или дом, необходимо будет покупать отдельный патент.

Получить патент не сложно. Если по всем критериям человек соответствует установленной норме, то ему нужно произвести регистрацию в налоговой инспекции себя в качестве индивидуального предпринимателя.

Стопка документов и патент

Для оформления в налоговой инспекции в качестве ИП, нужно подготовить определенные документы.

Написать заявление о постановке на учёт по определённой форме:

  • оплатить госпошлину в размере 800 рублей и сохранить квитанцию,
  • приложить копию паспорта с пропиской,
  • написать заявление на то, что вы хотите применять патентную систему налогообложения
  • указать каким видом деятельности вы будете заниматься.

Заявление на использование патентной системы можно подать и вместе с заявлением на регистрацию ИП, и после регистрации в любое время, но строго за десять дней до начала работы с использованием патентной системы налогообложения.

Подсчеты на калькулятор и патент

У заявлений есть определенные утвержденные законом формы.

После этого нужно произвести оплату. Оплата делается после перехода на патентную систему, а точнее в течение 3 месяцев после этого.

Можно оплатить полностью или частями, это зависит от того, на какой срок действия вы приобрели патент. Оплата производится по выданным человеку банковским реквизитам, которые он получил в налоговой инспекции.

То есть, предприниматель может попробовать и оценить работу этой системы, насколько для него это удобно и выгодно, и, затратив при этом минимальное количество времени и финансовых ресурсов.

Важно, что патент и действует до конца календарного года, после этого, то есть с началом нового года патент нужно оформлять ещё раз.

Патент может быть признан недействительным по некоторым причинам.

Оформление патента

  • Это прекращение предпринимательской деятельности, и если была превышена установленных по закону ограничений, это касается количества работников у индивидуального предпринимателя и общего годового дохода.
  • Также недействительным патент может быть признан, если не было оплаты его стоимости, в сроки установленные законом.
Читайте так же:
Как суд выделяет доли в квартире

В вышеперечисленных случаях индивидуальному предпринимателю нужно пойти в налоговую инспекцию и написать заявление о том, что он переходит на другую налоговую систему.

Если не написать такое заявление, и продолжать работать по-старому, то в дальнейшем сотрудники налоговой службы могут оштрафовать предпринимателя и выставить ему неуплаченные налоги.

Стоимость патента

В настоящее время нет фиксированной стоимости патента, его стоимость зависит от того, где располагается квартира или дом. И для расчета стоимости патента используется определенная формула.

Стопки монет и патент

Патент равен потенциально возможному годовому доходу, умноженному на 6%. Потенциально возможный годовой доход устанавливается властями региона на основании данных о средней стоимости аренды квартиры.

К примеру, за квартиру или дом, который расположен в центре города, нужно заплатить больше денег, чем за квартиру на окраине города.

Оплатить патент нужно в два этапа. Сначала вносится 1/3 стоимости в течение трех месяцев с начала его оформления. Остальные 2/3 суммы нужно внести до окончания срока действия патента.

Поэтому перед тем, как выбрать ту или иную налоговую систему, нужно примерно рассчитать, сколько вы заплатите за переход на патентную систему в вашем регионе, и в дальнейшем сравнить эту сумму с реальным доходом от деятельности по сдаче квартир в аренду.

В разных ситуациях может быть, что выгоднее окажется уплачивать налог на доходы физических лиц, и не тратить силы и деньги на оформление патента.

Плюсы и минусы патентной системы

На практике патентная система налогообложения не очень популярна среди предпринимателей, с ее помощью работает небольшой процент всех ИП.

Это связано с тем, что патент выгоден не всем предпринимателям. И чтобы оценить, насколько патентная система может быть выгодно, нужно знать ее плюсы и минусы, то есть достоинства и недостатки.

Патент и круглый стол, калькулятор и доходы

К плюсам покупки патента относится освобождение от уплаты других видов налогов, не нужно каждый отчетный период сдавать декларацию, ввести налоговый и бухгалтерский учёт.

Система расчета налога проста и понятна. Также сюда относится и дифференцированный подход, то есть размер возможного дохода отличается для предпринимателей с разными данными.

Использование патента может быть выгодно в большей степени для тех, кто сдает в аренду квартиры, которые располагаются в дорогих районах и имеют большую площадь.

К минусам покупки патента можно отнести тот факт, что патентный налог рассчитывается исходя из размера потенциального дохода, который в реальности может быть выше.

Сумма страховых взносов, которую отчисляет индивидуальный предприниматель, не делает меньше подлежащего уплате налог. Индивидуальный предприниматель должен сделать и вести книгу учета доходов.

Читайте так же:
Список документов для дарения квартиры близкому родственнику

Человек с вопросо за и против и патент

В заключение можно сказать, что патентная система налогообложения будет больше выгодна тем индивидуальным предпринимателем, которые от процесса сдаче квартир и домов в аренду получает достаточно большой доход.

При этом условии, экономия от перехода на патентную систему будет заметно, поскольку в этом случае предприниматель не платит некоторые другие налоги.

А вот если квартира не очень большая, расположена не в центре и стоимостью аренды не столь высока, то лучше выбрать какой-то иной способ для того, чтобы сэкономить на налогах, так как здесь затраты на покупку патента будут очень заметны.

Отчетность и декларации самозанятого

Никаких дополнительных деклараций или отчетности самозанятый не ведет. Подавать 3-НДФЛ по окончании года или декларацию, как на УСН, не нужно – все взаимодействие происходит через мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет самозанятого на сайте налоговой.

Вести КУДиР (книгу учета доходов и расходов) тоже не нужно, как и любые другие книги продаж. Бухгалтерскую отчетность вести не требуется.

Исключений в этом плане нет даже для ИП – если предприниматель выбрал самозанятость для сдачи квартиры в аренду, перешел на НПД и уведомил об этом налоговую, вести дополнительную отчетность (налоговую или бухгалтерскую) ему не нужно.

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

КритерииПатентная система налогообложенияДекларирование дохода рядового собственникаНалог на профессиональную деятельность
НалогоплательщикиТолько предпринимателиТолько физические лицаПредприниматели и физические лица, осуществляющие деятельность в Москве, Калужской области, Татарстане или Подмосковье
Порядок постановки на учетЗаявление по форме 26.5-ПРегистрация не предусмотрена законодательствомПлательщик встает на учет по собственной инициативе. Регистрация производится по личному заявлению, через обслуживающий банк или мобильное приложение
НалогиПереход на ПСН освобождает предпринимателя от НДФЛ и НДС. Режим действует лишь в отношении деятельности, прямо указанной в патенте. Статья 346.43 НК РФ снимает обязанность по отчислению налога на имущество. Однако включение большинства арендуемых объектов в перечень ст. 378.2 НК РФ практически нивелирует эту льготу. В Москве, например, действует постановление № 700-ПП от 28.11.14. Уменьшить стоимость можно на затраты, связанные с применением онлайн-касс. Вычет в размере 18 тыс. рублей предусмотрен п. п. 1.1 ст. 346.51 НК РФАрендодатель обязан платить НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Ставка зависит от налогового резидентства. При его наличии отчислять необходимо 13%, а при отсутствии – 30% (ст. 224 НК РФ). Граждане РФ могут пользоваться вычетами, предусмотренными ст. ст. 217–218 того же Кодекса. Кроме того, владельцы недвижимости обязаны платить налог на имуществоПереход на профессиональный налог освобождает от НДФЛ и НДС. Со всех поступлений плательщик отчисляет 4–6%. Ставка зависит от статуса контрагента. Правило закреплено ст. 10 закона 422-ФЗ от 27.11.18. При расчете обязательств инспекция применяет вычет в пределах 10 тыс. рублей. Льгота предоставляется в рамках ст. 12 того же нормативного акта
Взносы на обязательное медицинское, пенсионное обеспечениеФиксированные сборы «за себя» и работников оплачиваются на общих основаниях. Из стоимости патентов они не вычитаютсяСтраховые взносы не удерживаются (п. 4 ст. 420 НК РФ)Физические лица и предприниматели, не привлекающие наемных сотрудников, освобождаются от оплаты страховых сборов (ст. 2 закона 422-ФЗ). Делать отчисления они могут в добровольном порядке
Отчетность и учетОбладатель патента фиксирует сумму фактически полученного дохода в специальной книге. Отчетность не предусмотрена (ст. ст. 346.52–346.53 НК РФ)Декларация направляется в налоговые органы ежегодно до 30 апреля (ст. 229 НК РФ)Информацию о поступлениях на расчетный счет в инспекцию передает мобильное приложение «Мой налог». Декларации и учетные формы не требуются (ст. ст. 13 и 14 закона 422-ФЗ)
Особенности заключения договоров аренды с организациямиСтоимость патента не меняется при работе с юридическими лицамиЕсли в статусе арендатора выступает компания, ей присваивается статус налогового агента по НДФЛ. Рассчитывать отчисления в бюджет фирма будет при выплате вознаграждения. Декларацию в этом случае собственнику подавать не понадобится (письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27.08.15 и № 03-04-06/12985 от 17.04.13)При заключении договора аренды с организацией ставка налога вырастает до 6%

Патент ИП на сдачу жилой и нежилой недвижимости в аренду в 2019 году: условия, стоимость, налогообложение, сроки

Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.

Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.

Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.

Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector